專家論市／下半年房市 留意五走向

【經濟日報╱記者陳美玲採訪整理】

■葉凌棋

（永慶房產集團房產事業群總經理）

2014上半年國外經濟情勢都相當樂觀，整體而言，全球經濟穩步復甦趨勢不變。美國經濟復甦強勁，2015年前仍將維持低利不變，歐洲則實施負利率，未來可能擴大購債規模，日本則長期都處在趨近零利率狀況下，因此，美、歐、日利率都處於歷史低檔，全球貨幣寬鬆趨勢短期內難改變。

在國內經濟方面，根據官方統計，國內外銷訂單連三月大幅成長、製造業採購經理人指數連續三個月呈現擴張、失業率創六年新低、整體利率水準仍維持低檔，顯示出口景氣明顯回升。

在市場資金帶動下，今年以來股市大盤指數逐月走高，日平均交易金額都在900億到1,000億元之間，股市呈現價量齊揚。此外，陸客來台觀光成長更為驚人。根據統計，今年前四月陸客來台人數已經突破130萬大關，較去年同期成長34%。

陸客自由行人數成長幅度更加驚人，較2011年同期成長高達16.8倍，今年自由行總人次將可望突破百萬。整體而言，國內經濟成長率也逐季上揚，顯示2014上半年國內經濟表現相當樂觀。

在國內外經濟情勢都一片看好的情況下，照理說上半年房市表現應該會不錯，但上半年卻因學運、政治、社會及氣候等一連串利空因素干擾，打亂了原本市場銷售節奏，導致329、520檔期旺季不旺。

首先，3月中旬學運潮影響，重大財經法案「兩岸服務貿易協議」卡關，學運潮結束後，政府打房宣示「兩年房價跌三成」，銀行又緊接著進行房價跌價壓力測試，到4月中旬，反核四遊行開始，5月進入梅雨季，連續三波梅雨到6月初，期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，讓上半年房地產原本的銷售旺季的329及520兩檔期，全被打亂。

從2014年前五月全台各都成交均價來看，今年前五月，七都中古住宅成交均價仍持續上揚，惟今年上半年房價漲幅已縮小，台北、新竹、高雄漲幅僅維持在3%以內。顯示今年1到5月整體房價呈現高檔整理。

從交易量來觀察，今年前五月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退，六都合計衰退11%。六都中，台北、新北、台南較去年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成三以上，桃園量縮9.6%，高雄量縮6.1%，台中量縮5.6%，顯示上半年全台各都會區量能同步衰退。

上半年房市表現欠佳，我認為下半年房市將出現五個方向：一、選前預估房價維持平盤、高檔橫向整理之格局，房市預估價持平或微漲。二、下半年房市交易量受到選舉影響，民眾進場略呈觀望，預估會較去年同期衰退約10%左右。三、政策調控及供給量高峰，價格彈性擴大，屋主價格有機會鬆動，是好的進場時機。四、中低總價、自住換屋產品成下半年房市主力，政策加速投機客退場，中低總價市場需求仍旺。五、陸客、陸資、台商回流，重點陸客商圈持續擴大，雙北市市中心捷運辦公、店面，將成市場最大熱點。

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張志杰 宜蘭置產樂

【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】

「如果住這裡，該有多好！」是大多數台北人到宜蘭玩時常冒出的一句話，若再搭配「賺錢在台北，花錢在宜蘭」，肯定更完美。這種生活模式可行嗎？合庫人壽總經理張志杰會告訴你「沒問題」，因為他已經日日通勤宜蘭、台北兩地20餘年不悔，且樂在其中。

圖／經濟日報提供

原因有二，一是喜歡宜蘭單純的生活步調，餐飲、娛樂相對台北都是低消；二是房價遠低於台北，車程又離台北不遠。

因為住在宜蘭羅東，上班在台北市東區，上班、下班環境切割清楚，他「從來沒想過搬到台北住」。沒錯，你沒看錯，在你我周遭恐怕很難找到類似張志杰，在台北上班，卻幾乎沒離開過家鄉的宜蘭人，畢竟一般非都會區的人大都是隨著讀書、工作因素，就自願或被迫定居在都會區。

張志杰

張志杰從小住在宜蘭蘇澳，即便大學時到台北讀書，幾乎也是每周往返宜蘭兩、三次，即使退伍後在台北工作，也未曾住在台北。「我第一份工作的試用期月薪水不到22K，當時有同事在松江路租屋每月要2萬多元，還不如搭火車通車回宜蘭。」

在還沒有雪隧的年代，張志杰到台北上班，得趕上早晨第一班火車，他直到現在還記得很清楚，是天還濛濛亮的5點48分自強號，7點30分抵達松山；後來台鐵加開一班6點38分復興號，約8點半到松山，剛好再轉搭公車到東區辦公室，每天得花四個半小時通勤，一般人或許苦不堪言、早已放棄，但他卻認為「非常完美」。

現在有了雪隧，他單趟車程縮短到一個小時，「比起有些住台北的人，到辦公室時間還短。」

在通勤的日子裡，他從婚後都是住在父親位於羅東的房子，直到三年前，才第一次購屋，相當幸運的是，他買到的是宜蘭最後一批合格的「集村式農舍」預售屋，一戶坪數達110坪，不到1,300萬元，羨煞不少同事，一家四口也在今年4月開心入住新厝。

受到張志杰的「傳教」影響，合庫人壽已有同仁跟隨他的腳步，遠離台北、買房在羅東運動運公園邊，一樣過著天天通勤宜蘭台北的生活，而且非常滿意於「我家門家前有小河」的愜意生活步調。

看好宜蘭的不動產增值潛力，近幾年來有不少人到宜蘭投資不動產。不過，張志杰說，現階段已夠住，沒打算再多買。

至於購屋哲學，他認為，有需要才買，例如三年前購屋，就是考慮一雙女兒已經長大，加上原本住的屋齡已經三、四十年，下次購屋可能是基於女兒的需求；若有需要，喜歡就買，因為投緣的房子難得。

對於現在年輕人常感嘆在台北買不起房，他分享自己的經驗，「年輕人為何一定要住市區？為何要花那麼多錢租屋？住在愈市區，開銷、誘惑愈多，不如以時間換取累積財富的機會，買在郊區，吃喝玩樂少，還可以多點時間充實自己，看看書、聽聽音樂。」

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台中北屯 吸睛百分百

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】

台中市人口最多的北屯，近幾年在洲際棒球場開發、74號快速道路通車及捷運綠線動工加持下，外來人口持續湧入，建商也積極搶進卡位，帶動房市升溫，平均房價漲幅已逾三成，後市看俏。 非報系

台中市人口最多的北屯，近幾年在洲際棒球場開發、74號快速道路通車及捷運綠線動工加持下，外來人口持續湧入，建商也積極搶進卡位，帶動房市升溫，平均房價漲幅已逾三成，後市看俏。

人口多，就會刺激居住需求，而台中市人口最多的行政區就在北屯。信義房屋崇德店經理方浩銓指出，此區有適合居住的11期重劃區，還有823紀念公園、四張犁農村公園、洲際棒球場及民俗公園，加上崇德、昌平等成熟商圈，發展潛力十足。

北屯的交通便利性，也提供外來人口移入的誘因。以松竹路為例，向西可以前進規劃中的「大宅門」水湳經貿園區，向東通往有「中部陽明山」之稱的大坑風景區；崇德路南近市中心，往北又一路銜接潭子及豐原。

捷運啟動 房價漲三成

圖／經濟日報提供

尤其，沿著文心路主幹道規劃的捷運綠線動工，加上剛通車的74號快速道路，更讓此區加速與七期新市政中心、新光百貨商圈及烏日高鐵站區連結，可說是南來北往、無往不利。

方浩銓指出，北屯近幾年在上述利多帶動下，區域房價平均漲幅逾三成，預售房價甚至站上「3」字頭，包括順天「硯山行」、大毅「一遇」、勝美「上境」等新個案，均屬此列。

而隨外來人口持續湧入，北屯去年房屋移轉棟數也排名全市第二，僅次於有新市政中心及中科加持的西屯。

買氣熱絡 全市排第二

圖／經濟日報提供

「一環、二捷、三商圈、四重劃區」是北屯房市的主要支撐。其中「一環」指的是剛通車不久的74號快速道路，「二捷」為捷運綠線及台鐵高架化，「三商圈」為崇德文心商圈、昌平商圈以及松竹商圈。至於「四重劃區」，則包括已開發的10期、11期，以及開發中的14期重劃區、「大宅門」水湳經貿園區等。

北屯主要三大商圈中，崇德文心是最具指標性的商圈，區內餐飲及服飾店林立；昌平商圈以小吃、夜市為主；松竹商圈則是大型量販店的天下，包括大買家、HOLA及特力屋等，還有「一點利」黃昏市場。

除了預售市場，近幾年，北屯成屋買氣也很暢旺。一至五年新成屋，如勝美「崇德文心」、大毅「履幸福」、「家風景」、國聚「品苑」、太子「松觀太子」及「泱泱太子」等，指名度均高，目前平均單價（含車位）每坪落在22萬至27萬元間。

五年至十年成屋，如惠宇「文化願景」、鉅虹「森之旅」、順天「帝璟」等案，由於環繞在民俗公園周邊，房價相對抗跌，平均單價每坪也有22萬至26萬元行情。而十年至20年間的中古屋，如太子「臻品」、春虹「大地交響」等案，每坪約16萬至19萬元間。方浩銓說，購屋人可視需求、多作比較。

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顧及然開講「世界級領導者6個核心DNA」

【聯合報╱記者陳秋雲／台中報導】

台中市建築經營協會2014年第五場大師講座，邀請誠璽國際管理顧問公司董事長顧及然主講「世界級領導者的六個核心DNA」，他說，勤奮的台商常忽略商業模式及策略，非常可惜。

誠璽國際管理顧問公司董事長顧及然（左）與台中市建築經營協會理事長王至亮合影。 記者陳秋雲／攝影

顧及然指出，六個核心DNA分別為「超級的想像與視野」、「持續的創新或求變」、「掌握核心的生意語言」、「必須與未來」、「找對人放對位置」、「單純與自信」，若擁有這六項特質，再加上自身的歷練累積，就可以培養世界級領導者的思維與高度。

台中市建築經營協會理事長王至亮表示，顧及然曾任鴻海精密營運戰略處處長，協助鴻海的年營業額成長，更領軍工程、研發、法務、市場分析、策略規劃等100多人，完成鴻海新事業成長評估及規劃，成功統合集團內外資源，提升鴻海集團整體戰力與營運。

顧及然的專長是企業戰略管理、市場分析、投資與併購，並且擁有豐富的實務經驗，曾任國際CEO書院台北分院院長、財團法人台灣發展研究院副院長、中央研究院資訊科學所助理研究員、中國職業經理人協會高級顧問，著作有鴻海集團內部專用書籍「供應鏈管理實務規劃」、國際總裁菁英書院實務教材。

他指出，台灣商人擅長單打獨鬥，勤奮認真，卻常忘了市場應建立對的商業模式，找到正確的銷售對象，用對策略事半功倍。

台中市建築經營協會秘書長盛玄燁表示，第六場大師講座定7月10日舉行，將邀請逢甲大學副董事長高承恕發表專題演講，有興趣的民眾可上該協會的網站查詢相關訊息。

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高鐵特區土地標售 4標僅1流標

【聯合報╱記者陳秋雲／台中報導】

高鐵局標售土地25日出爐，桃園青埔冷清清，無人投標，但台中、台南熱呼呼；台中有4標，由龍寶等建商得標，1標流標。

高鐵局標售台中高鐵特區土地，4標有3標售出。 記者陳秋雲／攝影

房地產市場轉向，台中軌道經濟學發威，高鐵局標售桃園、台中與台南等3站周邊共10筆精華土地，結果不如想像，桃園無人投標，青埔地區冷清清；台中有1標流標，高雄全部標出，呈現「北冷」、「中溫」、「南熱」三樣情。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近來政府打房動作頻頻，不少建商態度轉為觀望，買氣大幅滑落，土地標售一向是風向球，最能夠一窺端倪；隨高鐵局標售結果出爐，也意味下半年房地產市場將是平淡中求發展，區域呈現南上、北下、中溫的格局。

桃園標售情況冷清，中南部表現相對亮麗。台中受惠金融壽險業鎖定高鐵台中烏日站的車站專用區8.8萬坪土地，擬採設定地上權模式，引進總投資金額200億元，開發大型購物中心、Outlet和主題樂園等服務業，有不少利多傳出。

這次台中烏日站區有龍寶建設積極進場，標售的4筆土地中，以新站南段最受矚目，最後由龍寶建設以近三成的溢價率脫穎而出。

住商不動產台中高鐵加盟店店東柯恒昌指出，近期高鐵特區有不少建商進場，銷售狀況不錯，目前住宅用地約在20幾萬，周邊生活機能待發展，住宅區內交通網絡建設中，雖然高鐵話題發酵，仍需等待落實。

位在烏日的台中高鐵特區，集高鐵、台鐵高架化、捷運、74號快速道路和預定的國際娛樂城5大利多炒特區，多家知名建商紛在高鐵特區覓地就位，成為中台灣房市新焦點。

目前建商在台中高鐵特區插旗的有龍寶、順天、富旺、惠宇、寶佳、金旺盛和麗明營造、麗寶建設等。

高鐵台中站特定區開發案將結合高鐵站區和產業專用區，預定的大型國際娛樂城BOT案以「台灣聖淘沙」為目標，帶動附近觀光飯店、商務住宿、購物娛樂城、百貨商場、台商企業、跨國企業商業辦公。

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卓越建設獎 久樘開發連莊

【聯合報╱記者陳秋雲／台中報導】

「中華民國不動產協進會」6月中旬舉行2014年度國家卓越建設獎頒獎典禮，「久樘開發」成為唯一連續兩年榮獲國家卓越建設獎的建商，沅林、嘉磐及總太建設都入列得獎，台中建商表現亮眼。

久樘開發董事長特助李晉豪（右） 上台領獎。 圖／中華民國不動產協進會提供非報系

副總統吳敦義在頒獎典禮應邀致詞，他說，黃南淵理事長63年帶領協進會加入世界協會，去年爭取到世界不動產聯合會在台中市舉行，讚許黃南淵理事長扮演著與國際接軌的推手，帶給台灣舒適、安全好宅。

「中華民國不動產協進會」理事長黃南淵表示，「建築是城市的風景，台中是微笑的城市。」

台中建築業在高度競爭環境下，建築獲國際獎項不斷，水準優於台北，這次台中獲得最佳規劃設計類金質獎的建商有太子建設、嘉磐建設、沅林建設與總太地產。

沅林建設以「名人硯」獲得最佳施工品質金質獎；久樘開發「久樘香坡」獲最佳施工品質的全國卓越獎項，是台中建商最大贏家。

久樘開發董事長特助李晉豪表示，2013年以「久樘好雅」、2014年以「久樘香坡」個案，連續兩年獲住宅類最佳施工品質的全國卓越獎項。

李晉豪表示，久樘開發奠定嚴格的施工流程標準，絕對執行按圖施工，建築技術不斷創新，久億機構以「走最遠的路，做最有價值的事」的精神，將成為永久幸福的企業。

另「秋紅谷景觀生態公園」，被喻為全球建築界奧斯卡金像獎的「全球卓越建設獎」公部門基礎建設環境適意工程類首獎；龍寶建設「品臻邸」獲得5座銀獎的其中1座。

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東京買房 租金投報率贏台北

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

經濟復甦加上申奧成功，東京房地產明顯增溫，吸引不少國人前往投資置產。 記者游智文/攝影

新一輪打房政策上路，房市資金加速往外移動，其中又以日本東京最熱門；不只赴日投資說明會近期幾乎場場爆滿，代理日本房產在台銷售的房仲業，今年上半年業績也都亮晶晶；整體赴日投資規模較去年估計至少成長一倍以上。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，現況顯示，東京不動產已成台灣投資人「新提款機」。由於東京申奧成功，房市前景持續看俏，預料國人赴日購屋2020年以前將一路增溫。

國內很早就有投資人到日本置產投資，2011年，由於北市房價來到相對高點，加上政府出重手實施奢侈稅打房，掀起一波赴日購屋熱潮。不過，由於安倍上台後，由於採取激烈貨幣貶值經濟政策，國內投資人擔心匯損，投資一度趨緩。

但今年以來，觀望氣氛幾已煙消雲散；以台灣房屋來說，今年初開始代銷日本建案試水溫，短短2、3個月即賣出50戶；日本信義今年第1季仲介國人在東京購屋125戶，總銷金額達19億新台幣，較去年同期也大幅成長120%。

暑假赴日看屋團爆滿

此一熱度，隨暑假來臨還在快速升高，近日向信義房屋洽詢暑假赴日看屋已多達120組；台灣房屋每月兩團也都爆滿，本周並在東京設立據點，是繼信義之後，國內第二家房仲業者在日本展店。

彭培業分析，國人赴日投資不動產掀新一波熱湖，除日本淨租金投報率仍有4%左右的水準，比台北高出一倍外，消費稅政策初步過關，日本經濟持續復甦，日圓明顯趨於穩定，不再貶值亦是原因之一。現在進場，匯損風險已降到極低。

另一主因是，台灣房屋全球財富中心總經欒芳全分析，東京房地產在最近一兩年已恢復起漲；依據日本不動產研究所調查，東京都心23區房價去年Q4和前一年相比，平均上漲7%；如以都心5區來看，則漲幅更高達13%。

擴大到日本6大都會區，今年Q1住宅土地上漲達6%，已連續4季上揚，顯示日本房市已從交易量增進展到價漲階段，回漲趨勢逐漸明朗。

東京房價 進入「初升段」

欒芳全表示，從歷史經驗來看，東京房價目前剛進入「初升段」，東京都心5區目前新成屋房價約每坪130~150萬元新台幣，看似不低，但只有20年前、泡沫吹破之前的3分之1。

由於日本經濟已明顯從泥沼中脫困，加上準備奧運，東京除祭出容積鬆綁，加速都更，另並啟動「Tokyo Vision 2020 」，全力打造新式耐震建築、廣增綠地1000公頃，政策吸引外資在東京設立營運總部，未來房價還有很大上漲空間。

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