房仲網「降價專區」 轉手超快

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

根據各大房仲網站顯示，「降價專區」物件的平均點閱率高出未調整價格的房屋五成至一倍，降價屋平均流通天數減少近四成，顯示買方市場逐漸成形，屋主不得不以降價提高成交速度。

目前各大房仲網站上均約有10%至15%的物件為降價屋，普遍降價幅度約10%左右最多，也極少部分降價幅度逾三、四成，成為最受矚目的標的。多家房仲連鎖業者表示，有些高價屋賣了一、二年都賣不掉，一旦屋主願意降價，縮短買賣雙方價格認知的差距，就會在網站的降價專區出現訊息，很快就有買方接手。

某房仲公司發現，進入降價專區的物件，委售流通天數最多可縮短51天，凸顯出買方對價格的高敏感度，也顯示出買方市場有逐漸成型的跡象。

不過，搜尋降價買盤仍相當集中在「中低總價房屋」，據永慶房仲網顯示，雙北市總價1,200萬元以下的降價屋，占總搜尋量的五成以上，降價屋的點擊率也高出一般物件五成以上。信義房屋發現，降價物件瀏覽量約多出一倍，台北市總價1,800萬元以下、新北市總價1,500萬元以下最熱門，台北市的文山、大安、中山區，以及新北市板橋、三重、新莊區，是最熱門的降價屋搜尋區域。

今年來降價屋買盤積極，台灣房屋官網待售物件中，以3月和1月相較，降價物件點閱率增加近14%。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，降價已成為吸引買方的關鍵，特別是低單價、低總價的產品，因為買方大多購屋預算有限，降價更有感。

台灣房屋網站的降價專區中，有15.5%待售物件降價超過二次以上，而從降價專區委售成功的物件中，平均降價幅度為18.9%。劉怡蓉表示，「實價成交行情」是屋主開價的底線，屋主通常開價基準會在實價行情之上，由於有18個月中古屋實價資訊，過去「開價嚇死人，成交笑死人」的情形，很難再看到。

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看屋人潮 不受學運影響

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

中華民國不動產代銷公會全聯會理事長黃炯輝表示，近日服貿協議引發的學運，目前看來對329檔期的房市影響不大，不少業者都希望能在這波329檔期儘早規劃、開案，全台各工地並沒有因服貿爭議而使看屋來人減少。

低單價、低總價、具剛性需求的自用產品，從北到南都都有不錯銷售成績，但是大台北地區的高單價、高總價產品，從去年第4季起買氣就轉弱，但目前看來受學運的影響並不大。

黃炯輝表示，股市為經濟先行指標，如果近期服貿爭議影響股市而下跌，那房市就會較令人擔心，所幸近日台股表現持穩，目前看起來對房市影響不大，目前的低利環境仍將持續，利率難以大幅提升。

至於利率是否升息，黃炯輝認為，台灣利率「會升，但不致於大幅升息，就算升息也是跟在他國後面升息，升息的幅度也不會太大」。以目前製造業毛利約3%至5%來看，利率如果超過3%就會吃掉企業的利潤，可以視為利率的觀察指標。

此外，雖然不少人認為房價將下跌，但長期來看，房價並沒有下跌，從剛性需求角度來看，很多人還是想買房，尤其是年輕人，台灣的房屋自有率87%，可見多數人都不會希望房價下跌、資產縮水，這會是一個支撐台灣房價的重要因素。

via UDN房市情報

開高價再下修 當心陷阱

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

房仲官網都有「降價專區」、「最優價」等熱門物件，由於房屋降價訊息吸晴，說服屋主降價，成為房仲業者加速成交的主要策略。不過有仲介業者提醒，雖然委託房仲業的價格調整，都需賣方和房仲業同意，還是要留心刻意開高價、再降價，誤導買方的價格陷阱。

降價屋在網站的點閱率高，顯示目前「降價」，最能容易吸引買盤注意。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房屋降價訊息容易吸引買方目光，就像其他商品降價吸引人潮一樣，與人的購物習性有關。降價確實會增加買方看屋的意願，但目前市場仍未達到全面降價的時機點。雖有物件利用此噱頭吸睛，若價格未真的低於市場行情，買方也不會埋單。

房仲業者指出，由於降價吸引買方上門的效果好，愈來愈多房仲業務員和屋主商量，開出高價再降價，但價格仍明顯高於行情。業者提醒買方，目前已有實價登錄資訊可查詢成交行情，除了要勇於出價外，仍要多參考鄰近實際成交行情多比價。

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新加坡雅茂景觀公寓 幾何造型挑戰好眼力

【建築家／文／蔡舒湉、圖片來源／UNStudio、photo©Iwan Baan】

第一眼瞄過新加坡雅茂公寓（Ardmore Residence）覺得沒什麼特別，定睛一看，赫然發現它的立面凹凸有致，有點像是小松鼠啃過順手一丟的長玉米，又像一把長長的鈴鐺串，比起一般平面方正的高樓，這棟愛玩幾何造型的建築物引發的觸感想像十足，無論是住戶或是行人，都能得到有趣的好風景！

▲UNStudio於新加坡建設的雅茂公寓（Ardmore Residence）。

負責設計雅茂公寓（Ardmore Residence）的UNStudio表示，由於近幾年來亞洲的摩天住宅大樓已經發生轉變，我們不再喜歡大規模重複建造外觀相仿的高樓來吞噬城市天際線，新一代的摩天樓企圖擺脫同質性，進一步追求優美奇幻的外觀造型、舒適的內部空間、迷人的綠意花園，以及方便的現代化設施，因此出現如雅茂公寓的革新公寓建築試驗。

位於新加坡雅茂園7號（7 Ardmore Park）的雅茂公寓是一棟新生代住宅大樓，擁有地理區位優勢，如緊鄰豪華購物區烏節路（Orchard Road），還可以俯瞰新加坡市容全景和周圍東西兩側廣袤的綠化園區。

建築師Ben van Berkel表示：「這棟大樓在環境中脫穎而出，具有極具識別性的外觀，每隔4層樓即重複立面提供豐富的韻律和視角。獨特的陽光生活空間和俯瞰新加坡全景的條件更讓其得天獨厚。」

由UNStudio設計的雅茂公寓（Ardmore Residence）位於新加坡著名的烏節路（Orchard Road）購物區附近，樓高36層，佔地約17178平方公尺，共可容納58個住戶。其主要設計理念是以建築大樓與新加坡固有的「花園城市」自然美景相互呼應，觀賞景觀同時也成為城市中的好風景。

▲建築立面造型予人留下強烈的視覺印象，充滿幾何邏輯美感，這也是 UNStudio標誌性的設計手法。

雅茂公寓立面幾乎都由曲線元素構成，似乎在模仿自然界中的有機體。每戶都設有大面積的凸窗和雙層挑高陽臺，因此住戶在室內就能享受到陽光的滋潤，同時欣賞新加坡的城市美景。

▲被架空的建築底層，安置了游泳池與綠化園地等公共空間，提供住宅區更加活躍的生命力。

至於如何將景觀概念有效融入設計之中呢？以下是UNStudio建築師透露的四大要點：

1.透過細節構成多樣化的有機紋理和圖案，打造具連貫性的建築外觀。

2.透過大玻璃窗、飄窗和雙高陽臺，達成廣闊的城市視野。

3.透過「居住景觀」理念，呈現兩種公寓類型的設計。

4.透過一個開放的框架支撐起一個凸起的結構，實現地面花園的透明度和連貫性。首層住宅從8層標高開始，下面7層作為一個開放的框架使用，解放地面，達成具有連通性和透明度的公共休憩環境。

▲透過大型玻璃窗、飄窗和雙高陽臺，製造鳥瞰廣闊大都會的絕佳視野。

雅茂公寓的立面皆由設計細節調度開始，種種細節安排包括將凸窗和陽臺等結構元素交織成連續性線條；公寓每隔4層樓重複相同的立面外觀；運用圓潤的玻璃打造出無柱角落，幫助視覺上將室內空間和室外陽臺相互融合，如此線條交織設計除了能有效包裹整棟公寓表面作為有效防晒遮罩，確保公寓居住品質，在美觀意義上，也能讓透過玻璃模糊室內外空間，運用曲線使建築物外觀形成一個統一的整體。

在種種縝密的建築設計思考下，雅茂公寓實現「生活在景觀裡」的理念，不僅重新定義機能性空間，也促成新世代住宅大樓更多創新的可能。

關於UNStudio

UNStudio為來自荷蘭阿姆斯特丹的建築事務所，名稱中的“UN”為“United Network”縮寫，代表「聯合網路」，意指與各個國家、各種領域的專業人士合作。2009年以上海為總部建立UNStudio Asia。UNStudio建築作品多注重都會發展，在許多方案中可見強調基礎結構的幾何美學。

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UNStudio

ＦＢ：UNStudio

官網：www.unstudio.com

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雙北329檔 六大熱區超夯

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

329檔期熱鬧展開，根據永慶房產集團針對今年329檔期所作的調查顯示，台北市的大安、信義、內湖，新北市的新莊、板橋、汐止，為這次329檔期最被看好的區域，這些區域多具有生活機能完善、商業活力、交通優勢等特色。

調查顯示，329檔期有17.9%民眾願意進場購買預售或新成屋，民眾選擇區域的考量，最主要為「生活機能」、「商業活力」、「交通優勢」、「就業機會」與「重大投資」，至於部分業者行銷訴求的「陸資題材」、「觀光題材」、「都更潛力」等要件，反而不是民眾選擇主要考量的因素，顯示市場上的買盤逐步回歸自住需求的考量，以房屋與地段本身要件為主要購屋思維，投機、增值題材也已漸淡化。

台北市民眾最看好的區域，依次為大安、信義、內湖、松山、文山。大安、信義向來為全台房價最高的二個行政區，雖然新推案戶數不多，多為高單價、高總價的豪宅型產品，但在比較效應下，也帶動這二區成屋市場價格期待值。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，大安、信義同樣以商業活力、生活機能、交通優勢條件受民眾青睞，顯示大安區的生活機能更勝一籌；內湖區因科技園區就業機會，所帶動的商業活力、生活機能，為郊區首選。

新北市民眾最看好的區域，依次為新莊、板橋、汐止、新店、林口。黃舒衛分析，新莊以副都心、頭前重劃區的題材獨占鰲頭，再加上一高二快三捷運、中央合署辦公大樓遷入，亦有利多亮點，為新北首選，目前區內就有逾40個建案銷售，且不乏全國性大型建商推案；板橋以區域政商中心及五鐵共構的新板特區效應最為明顯；汐止的大汐科計畫帶來就業機會，最具補漲動能。

至於大台北以外的其它縣市，桃園以中壢、桃園市、八德最被看好；新竹縣市以竹北、新竹市東區最被看好，台中市以西屯區最被看好。台南及高雄二都，則分別以東區及左營區，分居該市329檔期最受購屋青睞的區域。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今年經濟表現持穩，利率仍將維持低檔，第2季房市預估價平量縮，「買得起的總價」將成為市場主流。

葉凌棋提醒，政府查稅積極，房市雖維持「中性偏樂觀」的基調不變，但建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。屋主應配合市場趨勢，適度調節手中資產，並趁買氣持穩時，提早獲利了結，以保留投資戰果，避免政策、市場變動造成資產減損，甚至無預期的虧損。

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專家論市／賣差換優 買房硬道理

【經濟日報╱周鶴鳴】

電影《KANO》是最近市場高度討論的話題影片，當中有個經典又詼諧的橋段，故事是這麼說的，在木瓜樹下，農校老師問球員們：「你知道如何把木瓜種的又大又美的方法嗎？」，問畢，老師告訴學生，其中秘訣就是「在木瓜樹幹上釘上一根釘子，讓木瓜以為自己將死，就會更努力的結出肥美的果實」。

從電影來對照房地產市場，其中「服貿」就是這根釘子，這根釘狠敲下去，木瓜（意指全國民眾）都會「有感」。我認為，「服貿」這根釘子給台灣的「危機意識」，才是服貿通過前，送台灣人民最好的禮物。

過去台灣的優勢在人力成本低、素質強、製造業Know How，但隨著台灣越來越進步，低成本優勢會被其他國家取代，Know How遲早也都會被其他國家學會，甚至迎頭趕上，唯一讓自己勝出的方法，只有強化自己的實力，只有讓自己持續進步，哪怕競爭者從後頭追來，甚至複製台灣的成功模式，但因為台灣人持續「長進」，永遠有識貨的消費者追隨，這才是自我競爭力的強化和提升，國家才會不斷進步。

以台灣房仲業為例，在GDP低成長環境、微利時代，台灣房仲業要勝出，精耕服務的軟實力，才是勝出關鍵，更優於大陸的粗放經營，因此領先的業者才能練就一身好功夫。

優質的房仲致力於服務的深度，不只是買賣房子，更要認識屋主，熟悉鄰里、地方建設、公共政策、產業計畫、投資理財、單行法規等，還有很多包羅萬象社區公益服務，因此業者成敗的差異化來自誰的同仁教得好、誰的經營最深入、誰的服務夠貼心，才是消費者是否買單的重點。

台灣因為市場太小，只有2,300萬人口，GDP外銷依存度高達67%，比韓國的51%、大陸26%、日本15%高得多，若能提升內需，大家都有賺錢的機會，所得提升，消費才能提升，企業才能獲利，才能聘僱更多的員工，社會經濟才能走向正向循環，房價才能長期穩定的發展。

而內需要有正向發展，就要有完善的空港交通樞紐，舉例來說，桃園航空城喊了很久，終於找到確定開發的歷史拐點，這也確認了台灣未來黃金十年將從桃園航空城開始。

今年房市雖然陷入多空交戰的情況，面對詭譎多變的市場，民眾在選擇產品時，必須謹記「財產優質化」的硬道理。「賣差換優」，進行手中物件的汰弱留強、高檔獲利了結，才是正確的決策。

另外，像是轉進有固定收益的金店面產品，不僅能擁有穩定收益，也能同時坐擁優質地段的潛在增值能力，這些都是長期抵抗景氣波動的最佳利器；對於自住型的買方，我認為，仍要抱持買房的希望，但要謹守先求有再求好，透過「換屋」由小換大、由遠換近、由舊換新，逐步讓自己住的房子「優質化」，相信遇到任何的景氣循環，一個好地點的好房子，都能相對的抗跌和增值。

我認為，人的一生所居住房屋的增值獲利，往往超過工作的儲蓄，在微利時代，更要精明理財。

在國內外政經局勢動盪中，要像被釘下釘子的木瓜樹，培養更強韌的競爭力，讓自己的未來結出碩大美好的果實。

（作者是台灣房屋營運目標總經理）

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軍用地解禁 房市新寵

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

圖／聯合報提供

近年來政府不斷釋出公有地帶動區域發展，軍用地解禁成為資產活化的重點項目。房仲統計，新北市土城區彈藥庫、桃園縣龍岡地區受惠於軍方用地解禁，不僅市容煥然一新，周邊新建案也如雨後春筍般冒出，1年來房價漲幅逾2成。

土城暫緩發展區解禁後，捷運海山站周邊房價應聲而漲。 記者王騰毅／攝影

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，早期台灣有不少軍用地，面積多達幾十公頃，近年軍用地逐漸解禁、重新開發，不只釋出大面積土地，連周圍中古屋也跟著受惠。

「土城暫緩發展區」解禁是近來最受矚目的案例，全國不動產土城捷運加盟店店東張岳峯表示，土城彈藥庫一向被居民視為超級嫌惡設施，土城彈藥庫搬遷後，周邊45.49公頃的土城暫緩發展區隨之解禁，規劃為29.17公頃住宅區、商業區及16.32公頃公園綠地。

他表示，土城與新板特區同為板南線沿線，從土城海山站到新板特區更只要10分鐘，土城暫緩發展區解禁後，捷運海山站周邊房價應聲而漲，華固建設在海山站附近新推建案，每坪開價超過60萬元，周邊中古電梯大樓漲破40萬元，年漲幅逾3成，預期土城暫緩區開發後，房市補漲力道更強。

桃園縣中壢、平鎮及大溪交界的龍岡地區早年軍眷色彩濃厚，忠貞、華勛社區都是知名的眷村，近年隨著公有地釋出，建商進駐開發土地、興建大樓，市容改善，為停擺多年的房市注入活水。

全國不動產中壢中原加盟店經理王寶潔指出，由於中壢可供開發土地日漸稀少，龍岡周邊農地從每坪4萬至5萬，漲至每坪16萬至17萬元，4年漲4倍，建案「遠雄龍岡」1期、2期陸續推出後，推案價也超越區域行情，帶動當地住宅房價，1年漲幅逾15%。

台中市豐原大道與中正路口的「豐富專案」，原為陸軍台中區聯合甲型保修廠和新嚴營區，台中縣市合併後，市府積極推動開發，想要打造成有別於豐原車站舊商圈的國際金融區。

全國不動產豐原豐東加盟店店長蔡福益表示，豐富專案範圍6.5公頃，其中4公頃為軍方土地，預計2015年完工後，將有逾20家的銀行進駐，由於豐原曾是全台儲蓄率最高的區域，區內不乏口袋深的購屋人偏好透天別墅，目前透天厝已漲到每棟2千萬至2千5百萬元，創歷史新高。

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