裝潢設計

2013年10月30日星期三

從香港、新加坡打房政策看台灣奢侈稅何去何從

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

就在台灣政府正在研議奢侈稅的下一步時，筆者也與中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表及媒體記者拜會了，香港地產代理商總會、香港地產代理監管局、新加坡房地產經紀協會、新加坡組屋發展局(HDB)、新加坡市區重建局(URA)等產管學界。目的在於探討台灣奢侈稅的利幣得失。

兩岸四地在2008年全球金融風暴之後因房價高漲紛紛祭出打房政策，在香港的打房政策業者稱之為「辣招」，廣東話發音近似於「辣椒」，這就是為什麼香港在7月7日會有23000人的辣招苦主大遊行。在新加坡的打房政策業者稱為「降溫措施(Cooling Measure)」意思是對於高房價所採取的降溫措施。

香港自2010年11月19日起，政府不斷推出連番辣招打壓樓市，包括「額外印花稅(SSD)」、「買家印花稅(BSD)」及「雙倍印花稅(DSD)」，可惜有關政策不但未能壓抑或穩定樓價，反而更刺激樓價急升38%。

新加坡自2009年9月起迄今總計推出8次不動產降溫措施，包括「買方印花稅(BSD)」、「附加買方印花稅(ABSD)」、及「賣方印花稅(SSD)」、「貸款額度不超過收入60%」等，但私人住宅價格指數4年下來也平均增漲超過64%。

由於受到人口、資金及利率的支撐，現今在香港買賣樓房雖買方最高要支付23.5%的印花稅，賣方會有20%~10%的三年印花稅額管制期，市場成交量下降5成，但樓價仍然穩定。同樣的，在新加坡買方最高要支付18%的印花稅，並且購買總價要以3.5%的利率及收入60%來計算，賣方有16%~4%的四年印花稅管制期，市場成交量也因此下降5成，但私人住宅價格仍呈緩慢成長。

反觀台灣奢侈稅實施已屆滿2年，但成效似乎與香港及新加坡一樣。話說香港、新加坡雖在打房(屬短期政策)，但香港有30%的人口是住在國宅。在新加坡更有高達80%的人口是住在組屋中。可見香港、新加坡政府皆有長期社會住宅政策，而台灣的社會住宅政策呢？另香港、新加坡政府皆有明確的經濟發展策略，但台灣呢？上述種種現象，仍是現今台灣政府在研議修正奢侈稅之餘，更應宏觀思考之議題，而不是別人做什麼？我們就要學什麼？

via UDN房市情報

痛很大！北市買2房小宅要26.8年不吃喝

房價持續上漲，薪水卻沒有跟著漲，買的起房子的民眾越來越少，背負的購屋壓力也越來越大。在目前台灣的低利率環境中，房價壓也壓不住，而財政部又在此時宣布預售屋不課徵奢侈稅，看來要想抑制房價上揚，恐怕不是件容易的事。

根據住展雜誌發佈第三季雙北市新屋房價資料，雖然上漲幅度趨緩，惟房價仍續創新高。再根據行政院主計總處調查，今年1至7月實質平均薪資（含經常性薪資及加班費、年終獎金、員工紅利等非經常性薪資）是46,786元，人民的薪資所得不升反降，比十六年前更低。薪水退回十六年前之水準，房價卻遠比十六年前漲幅高達數倍之多，而且還有持續上漲的趨勢，對首購族來說，莫不是一大壓力。

端看近幾年的薪水高低，以最會有購屋考量的中壯年階層來看，自95年起薪資即不斷降低(見附表一)。7年前95年同年齡的年可支配所得為503,541元，雙薪夫妻年可支配所得約為100.7萬元；到了101年，年可支配所得卻降至482,968元，雙薪夫妻(皆為30~34歲)的年所得約96.6萬元〈個人所得2倍計算〉，平均少了4.1萬元。

住展雜誌發佈第三季首購族『購屋壓力指數』分析，台北市第三季房價再漲1.2%來到每坪86.3萬，為今年來新高點，加上薪水凍漲，第三季的購屋壓力指數已達到26.8，痛苦程度持續攀升。

因少子化及薪資所得的交互影響，首購族幾乎只得買30坪左右的2房產品。因此第三季購屋壓力指數計算方式是以該區新屋的平均房價，乘以30坪2房的總價後，除以雙薪夫妻的年可支配所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

不過，即使民眾想購買坪數小、總價較低的產品，因每坪單價不斷提高，購屋壓力仍是沉甸甸。以第三季統計出來的台北市購屋壓力指數觀察(見附表二)，北市首善之區的大安區、每坪平均要價138.1萬，想買30坪的房子，需要不吃不喝42.8年。而房價第二名的信義區，購屋壓力也不小，需要不吃不喝42.3年才能買到。

除了大安區及信義區，松山區、中正區每坪單價都在百萬以上，因此30坪的房屋總價也要三千多萬。松山區每坪128.5萬，購屋壓力指數39.9；中正區每坪112.4萬，購屋壓力指數也有34.9。

而台北市購屋壓力比較小的地區是萬華區及文山區，萬華區第三季的平均房價為每坪64.4萬，30坪的房屋總價為1,932萬；文山區的平均房價更低，每坪59.1萬，30坪總價計算出來是1,773萬。不過，就算能以不到兩千萬的價格買到房子，年支配所得96.6萬的雙薪家庭依然要不吃不喝18年才行。

因台北市的房價竄升速度極快，在台北市購屋的負擔日漸增加，造成推擠效應，許多民眾開始前往新北市及其他地區找尋棲身之處。雖然新北市房價也呈上漲趨勢，但相較於台北市來說，負擔的確是輕得多了。

統計顯示，新北市第三季房價最低的五個區分別為淡水、樹林、三峽、八里及鶯歌(見附表三)。其中近來相當熱門的淡水區，每坪不到30萬，若在當地買30坪大小的房子，總價只要873萬，購屋壓力指數為9，其他4區的購屋壓力指數也並不大，樹林為8.5、三峽為7.9、八里為7.6，而最低的鶯歌更只有7.2。

台北市房價高不可攀，首購族要進駐的門檻相當高，因此首購族往新北市或基隆、桃園地區購屋，成為不得不的選擇，因這些地區均價不超過每坪30萬，算起來只要不到千萬就能買到30坪的產品，對於首購小家庭來說，這樣的總價才不會負擔太重。

via UDN房市情報

張盛和：調房屋稅率打囤房做得成

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

財政部長張盛和上午出席立法院備詢時指出，稅法沒有「囤房稅」的名稱，未來要考慮的是區分自住與非自住房屋的稅率，「非自住」房屋稅率需要從高訂定。記者林澔一／攝影

對於加課「囤房稅」，立委指不能指望有討好選民動機的地方政府調高房屋稅打囤房；財政部長張盛和上午在立院表示，用房屋稅率調整打囤房，不是做不成，像新北市就調整得很合理，還增加 7億多元稅收。

張盛和說，談民意壓力，中央、地方都有民意壓力，所以才要去說服、尋求民意支持，這是對國家、政府有幫助的，這個錢並沒有浪費，也是用在人民身上。

另外，張盛和提到，房屋稅要有彈性，因為台北市的地段率和嘉義的就不一樣，建造成本也不一樣；台北市高樓，10幾20層，嘉義不過5層、7層，建造成本不同，稅基就不同，需要有彈性。

張盛和今赴立法院財委會進行報告並備質詢。立委薛凌在會中詢問，財政部鼓勵地方政府加課「囤房稅」以提高稅收，財政部的立場為何？張盛和強調，主要是對非自住者加強查緝，認為非自住的房屋稅本來就應用高稅率來課徵，而空屋無自住也應調高稅率，強調不是囤愈多房屋就課愈多，而是視有無自住，就應有差別稅率。

張盛和表示，各縣市都可以在房屋評定標準價格或稅率上，進行差異調整，只要稅收有成長，就可計入補助款公式，強調這是個誘因，雖然各縣市稅基不同，但稅率都有彈性，各地方首長必須努力去提高地方稅收，像新北市提高地段率，就增加7億元稅收，因此地方政府應主動去尋求民意支持，以提高非自住的房屋稅率。

此外，國民黨立委孫大千表示，光靠奢侈稅和央行的資金緊縮仍無法打擊房價，也不能指望有討好選民動機的地方政府調高房屋稅；打擊囤房、空屋，要靠中央出手設特別稅。

他指出相關法令修正案已完成連署，送進立法院，希望盡快完成立法程序。他說，這個特別稅會像奢侈稅概念一樣，在現行房屋稅的架構下，再增加一個打擊囤屋的稅制。

孫大千說，提案的內容是，每個家庭的每個成員都能擁有一戶房子的情形下，若再增多一屋，就要繳稅。例如一個4口之家，擁有第5戶房子時，就要多繳稅，且將不受限目前房屋稅的彈性範圍，稅率會級距式的，可能是現行房屋稅的3到5倍，且每增加一屋，稅率會不同，比方說第5屋、第6屋，越多屋收的稅率會越高。

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全台空屋年增5萬戶 10戶就有1戶

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

財政部研擬課徵「囤房稅」，令各地空屋數量再受注目；營建署今天公布最新低度使用住宅調查，全台共86.3萬戶，較去年增加約5萬戶，占全國房屋數量的10.6%，而財政部提供的統計數字則有60多萬人有3房以上的房產，一旦真的開徵囤房稅，這些人將優先被納入查核；六都中，新北11.9萬戶最多，北市6.8萬戶最少，以占比來看，則以高雄10.8%最高。

營建署表示，所謂「低度使用住宅」，是指每月平均用電度數低於60度的住宅，營建署先清查全國有房屋稅籍資料的住宅，再與台電用電資料逐一進行比對計算。

營建署的「低度使用住宅」，和主計總處採抽樣訪查方式計算出的「空閒住宅」，市場都視為「空屋」，但兩者數據一直有很大的差距。主計處2011年底調查的結果，全台空屋高達156萬戶，但同年營建署的低度使用住宅僅81.3萬宅。

根據營建署今天上午發布在內政部不動產資平台的「空餘屋最新調查報告」，全國低度使用住宅從民國98年的90萬戶，100年降至81.3萬戶，但去年 (101年)回升至86.3萬戶，約增5萬戶，占整體住宅比率微升至10.6%。

對此數據，營建署認為，過去4年之中變動幅度不大，顯示住宅市場發展穩定。

營建署：雙北空屋維持正常低點

另從六都來看，雙北市空屋率都在8%以內，北市為7.81%；新北市為7.97%，相較於桃園、台中、台南，高雄都在10%以上，顯示雙北空屋比例均維持在相對低點。

營建署今天也同步公布屋齡五年內、仍在銷售中的新建餘屋（待售）住宅統計，至101年第4季，全台共3萬123戶，較去年同季小增1200戶；六都中，目前以新北市6808戶最多，其次為高雄市的3965戶，顯示兩地有較大的賣壓。

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2013年10月29日星期二

設計家秘技／妙選「沙發」點亮居家

【作者／DoReMi、圖片提供／亨羿設計】

一進到居家空間中，沙發是佔據客廳最大量體的家具，先不說沙發乘坐的舒適度，沙發的顏色和樣式可就會影響整個空間的感受，布材質讓空間感覺溫馨，皮革則具有高級精緻質感，除了材質外，顏色也是選擇的重點之，常見的咖啡色和黑色雖然是安全牌，若是能跟據居家風格大膽挑選不同顏色，整個客廳空間會有異想不到的驚喜感哦！

01 典雅紫羅蘭與白色混搭出高雅氣質

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02 南洋藤編沙發營造輕鬆度假宅

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03 自然米色系沙發創造寧靜溫暖空間

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04 純白點綴色彩抱枕清爽不失活潑氣氛

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05 絨質沙發與石材電視牆呼應，具有沉穩曠野氣息

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06 濃郁中性色創造客廳視覺重點

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07 利落線條皮革灰沙表現現代風格

via UDN房市情報

空間本身座落於桃園，70坪以上的空間，規劃為五房，以動線、機能、風格的演繹為主。客廳TV主牆利用波浪造型板搭配間接光源，建立輕盈、層的的視覺感受。沙發後方利用開放式的層架規劃，搭配間接光源，提供展示機能，並營造穿透、延伸的視覺感受。餐廳天花藉由圓弧造型，搭配垂吊式燈飾，衍生俐落及層次旨趣。餐廚之間設定為開放設計，規劃開放式吧台做為彼此介質，豐富空間使用機能並確保空間享有開闊感受。主臥利用光氛的層次堆砌出舒適的休憩氛圍。一旁的起居空間以具悠閒適意的藤製家具為主，挹注自在調性，書房位於臥眠區旁，採開放方式規劃，具生活機能的延伸。

CASE DATA

設計風格│簡約現代風

房屋類型│豪宅

空間坪數│70坪以上

空間格局│客廳、餐廳、起居室、主臥、客房、視廳室、小孩房*2

主要建材│銀狐大理石、黑檀木、造型板、班馬木、栓木、烤漆玻璃

作者｜DECO+家

圖片提供｜善米設計有限公司

設計師｜郭萬鴻(morgan)

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http://www.decoplus.com.tw/designer/show-695.aspx

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15坪可這麼「型」雙臥房＋完美收納機能

【作者／跨工作室、圖片提供／大觀室內設計工程有限公司】

Home Data

設計公司：大觀室內設計工程有限公司

設計師：盧國輝

設計風格：現代風

房屋狀況：預售屋

座落地點：台北市內湖

空間坪數：15坪

空間格局：2房

主要建材：橡木染色木皮、橡木染灰地板、特殊色噴漆、茶鏡、黑鏡、黑玻璃

小編帶你看好宅

5坪的小坪數空間，能夠擁有怎樣的格局規劃？不要懷疑你的眼睛，本案從玄關、客廳、餐廳、主臥、次臥通通有，而且還有超完美的收納機能規劃！

　負責本案的大觀室內設計盧國輝設計師表示，在小坪數的家居空間裡，人與空間的互動與依存感更為親密，因此他以生活機能作為整體設計的出發點，以「化繁為簡」的美學回歸設計本質，透過格局規劃與機能整合，將空間更完整地保留給居住者，實踐美感與機能合一的設計哲學。

　　從玄關步入，首先映入眼簾的是結合茶鏡打造而成的收納鞋櫃，溫潤的鏡面質感完美地修飾了具有收納機能的櫃體，讓人感受到舒適清爽的氣氛，寓示著整體家居空間的設計質性。客廳、餐廳與廚房空間以開放式手法串聯整合，讓空間坪數的使用效益發揮至極致，並且保留大器而開闊的格局視野，完全打破小坪數空間狹小的刻板印象；搭配明亮充足的間接燈光，以及整面落地窗所引入的陽光與綠意，再加上溫柔的大地色系構築牆面，使人感到無比心曠神怡。餐廚區域的黑鏡設計透露爽朗的現代風格，人造石吧檯桌面下方的杯盤展示格則可愛地令人會心一笑。

　　位於客廳後方的是主臥與次臥，設計師運用「化零為整」的概念，將空間樑柱結構所形成的畸零空間規劃為收納櫃體，讓空間格局更顯清爽完整，同時也豐富了收納機能，使15坪的小坪數擁有完美大視野！

打造機能型小坪數設計關鍵：

1. 化零為整：小坪數空間常因樑柱結構而產生局部畸零空間，造成壓樑的風水問題，同時也不利於整體視野。面對這種情形，本案的處理方式是將樑下空間轉化為收納機能，化解了畸零感同時也增強收納，是十分值得參考的方法。

2. 善用鏡面：鏡面的反射作用能夠有效放大空間感，同時也能為空間注入明亮新穎的感覺，局部點綴能夠讓空間更具層次感。除了傳統的明鏡之外，帶有特殊質感的黑鏡、茶鏡也都是相當不錯的選擇。