商旅投資熱 北市3年108億新高

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

來台觀光人次，今年可望突破900萬人次，帶動國內商旅投資熱，台灣房屋智庫統計實價登錄資訊，最近一筆交易是今年5月八德路四段「喬美旅店」，總價6.48億元，3年來北市整棟飯店交易總金額達108.87億元，創新高。

根據台北市觀光傳播局統計，去年台北市觀光外匯收入約58.13億美元，占全國觀光外匯收入近半，外籍旅客到訪台北市約703.8萬人次，每人每次平均停留3.61天，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，台北市觀光旅遊人次持續攀高，帶動飯店住房需求，北市中、小型飯店陸續出現收購潮。

劉志雄分析，飯店商旅比辦公大樓投資報酬率更高、更穩定，不必擔心沒有租客的問題，不少機構投資人整棟買下後回租，其中，2012年台灣人壽以46億元買進「華國飯店」金額最高，去年9月新安東京海上保險以18.5億元買下「洛碁大飯店」其次。

劉志雄分析，最近賣出的「喬美旅店」，位於光復北路、八德路上，鄰近松山文創園區、饒河街光觀夜市，距離「台北101金融大樓」不遠，滿足觀光客需求，住房率不低。

除了壽險等機構法人積極購入飯店，上市櫃建商近來也積極投入商旅事業，如潤泰、皇翔、遠雄、力麒、京城建設等，國泰商旅總經理莊琬華表示，國泰建設自從前年跨入商旅後，在台北市直接改建自有商辦大樓為商旅，今年底則首度跨出台北市，進軍台南開幕新商旅，4年內預計打造11個據點，也計畫拓點到嘉義等二線城市，卡位全台觀光地。

劉志雄分析，今年底陸客自由行人數將從4000人提高至5000人，觀光熱潮愈來愈強烈，勢必帶動各投資法人、建商布局飯店旅館的意願。

圖／聯合報提供

via UDN房市情報

日圓貶 赴日買屋等於打75折

【聯合報╱記者江碩涵、羅兩莎／台北報導】

政府頻推出打房政策，台灣資金出走，再加上近期日圓兌美元一路走貶，上周甚至一度達107.04日圓兌1美元創下2008年雷曼危機後新低，也吸引不少台灣投資人赴日購屋，詢問度大增。

近來一路狂瀉的日圓，周五（12日）進一步殺到1美元兌107.19日圓，創6年新低價，本月以來重貶3.14%，日圓兌台幣匯率一度跌破0.28元大關，最低至0.2793元，創2007年10月以來新低。銀行交易員說，有人逢低進場撿便宜，也有人大砍日圓，「這兩天日圓的停損通通跑出來了，他們說都快賠死了，因為現在賣出只能賣到0.27元左右。」

日本信義房屋社長何偉宏說，今年9月日圓兌美元匯率創下6年新低，若以2012年日圓匯率走勢來看，現在進場買同樣價位的日本房屋，等於打75折。

根據日本信義房屋統計，今年1至8月共成交279件日本不動產，平均每天成交1.15件，總銷金額達165億日圓（約新台幣47億元），成交件數已達去年全年6成，成交金額則是去年全年的54%。

台灣搜房網總經理楊建傑表示，近期台灣政府不斷打房、推出各種重稅政策，使得投資買盤減少，利率低、資金多的情況下，不少資金選擇出走、轉往海外市場，不僅可獲得更高的投資報酬率，同時也具有未來增值性，才會受到台灣投資人青睞。

何偉宏分析，尤其日本安倍政府近來為了搶進海外投資熱錢，實施多項政策打造有利於外國人的投資環境，除積極讓日圓貶值外，同時也大幅放寬特區內建築容積限制，再加上東京又有2020年申奧效應，交通設施大幅改善興建，利多建設多、後續看好。

不過各國對於外國人購屋賦稅政策不同，可能得額外付出其他稅金，再加上各國匯率變化，可能有匯差損失，另外則是海外房地產較難管理，遇到問題得仰賴當地仲介處理，購屋人得注意。

via UDN房市情報

台北市 大安區穩居高價王

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

大安區房價高居北市第一。 記者游智文/攝影

永和房價高居新北市第一，台北市則由大安區穩居高價王，其中，電梯產品包括大樓或10樓以下華廈，今年上半年平均成交單價都已達9字頭，中古套房成交價更達101萬元，連公寓都達78.7萬元，直逼8字頭。

台北市各行政區中，較令人注意的是松山區的套房，今年上半年平均成交價也站上100萬元，僅次於大安區。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，大安區匯集木柵線、板南線、新莊線、新店線、信義線，一直是台北市最高房價精華區，近幾年雖然信義區豪宅房價急起直追，但大安區整體房價仍高出一截，即便是豪宅，目前實價資料上，全台最貴豪宅仍是大安區仁愛帝寶，一坪298萬元。

根據實價資料，大安區的華廈產品一坪達92萬元，比大樓還貴。葉立敏分析，華廈雖然樓層較低，較缺少高樓層景觀戶，但大安區華廈座落的地點，多在環境優雅、安靜，但又不失交通便利性的巷道，深受自住客喜愛，房價也因此較高。

松山區套房今年成交行情異軍突起，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，主要是捷運松山線將於今年底通車，吸引許多上班族在沿線包括小巨蛋、南京三民、松山站等周邊購屋，帶動房價上漲。

via UDN房市情報

小資族 到萬華區挖寶

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

2014上半年台北市小宅平均總價 資料來源：實價網、信義房屋企研室 製表：游智文非報系

大台北房價居高不下，不過仍不少區域的套房與2房產品，平均成交總價沒有那麼高，小資族仍容易入手。

以北市來說，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，根據實價資料，北市1、2房產品小宅成交占比將近45%，幾乎每2間就有1間小宅，購屋族要找到低總價的適合產品並不困難。

曾敬德建議，想落腳台北市的小資族可優先從萬華區找起，當地套房平均成交總價約542萬元，2房也約900萬元，都還在一般上班族負擔之內。

北市套房平均成交總價在900萬元以內的還有大同、中山、文山、北投區等，都是可考慮地點，不過曾敬德也提醒，通常房價便宜一定有些原因，可能住宅條件、生活環境條件略差，但民眾還是可以好好利用實價資料去找尋理想的平價好屋。

至於北市外圍第一圈的新北市行政區，套房總價多在500~700萬元以內，第一圈房價最低的在汐止區，套房平均總價504萬元，2房平均總價874萬元。

雖然汐止沒有捷運經過，但本身鐵路運輸與國道系統相當便捷，適合小資族入住，至於其他區域則呈現靠近捷運站的房價越貴，建議往捷運站以外500公尺開始尋找。

via UDN房市情報

新北市最貴房價 永和排第一

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

新北市今年上半年住宅價格排行 資料來源：實價網、優美地產企研室 製表：游智文非報系

新北市哪一個行政區房價最貴？多數人以為是板橋，但根據房仲業統計實價資料，永和區不論是公寓、套房、大樓或華廈，今年上半年平均成交價都高過板橋，位居新北第一。

新北第一圈房價節節漲，許多上班族高呼買不起，究竟哪個地方最貴？優美地產企研室統計今年上半年實價資料，發現永和區在各類住宅中，房價都在新北市排名第一。

在公寓方面，永和成交均價達每坪40.8萬元，是新北市唯一公寓均價站上4字頭的行政區，比排名第2的中和區，一坪多出5萬元，板橋以每坪35.2萬元排名第3。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，永和地狹人稠，許多建商看好當地換屋需求，積極進場蒐購公寓都更整合，是公寓價格居高不下主因；另外，由於當地新房子嚴重供給不足，許多自住民眾購買公寓，也拉升了永和公寓房價。

中和第二 受惠環狀線

中和排名第二主要是受惠環狀線開工。中和區原本只有捷運中和線景安站一帶公寓行情較高，但現正興建中的環狀線，在中和地區，沿人口密集的景平路、中正路設了6個站，大舉推升了沿線公寓行情。

相較起來，板橋地區江子翠、新埔、新板特區周邊公寓行情也不低，但包括後埔、埔墘、自強國小等距離捷運較遠的生活圈，房價仍在相對低點，因此均價不如中永和。

大樓社區及10樓以下的電梯華廈產品情況也相同，最貴的都是永和區，板橋及中和則位居第2或3名。套房部份則略有變化，永和以每坪50萬元位居第一，其次為板橋48萬，三重區則以45.5萬元排名第三，擠下中和。

三重套房漲17%

三重區一般住宅行情中等，套房價格卻擠進前三，主要是三重區內目前有台北橋、菜寮、三重，三重國小、三和國中等5個捷運站，行政區內大部份住宅都是走路就可搭捷運。便捷交通，讓許多單身上班族選擇在三重購買套房，行情因此一路上揚，過去一年半，三重套房漲幅即高達17%。

葉立敏表示，永和平均房價雖高居新北市第一，但新北市近一年半來，房價表現最亮眼是中和區，在環狀線帶動下，中和的公寓、大樓住宅漲幅都達1成，華廈漲幅更達19%。

新北市一級房市區中，還有一個新店區，葉立敏表示，新店區的安坑地區房價較低，因此拉低了平均行情；捷運新店線沿線的住宅房價，行情也不比板橋低。

via UDN房市情報

大眾化物件 轉手性最好

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

無論目的的購屋，首重其轉手的接手性，接手性高的房產，通常維持較佳的保值或增值性。信義房屋復興民生店執行協理廖振見，在民生東路三段商圈，最「大眾化」的產品最好買賣，流通性和接手性都強，以40坪左右的電梯雙併華廈需求量最高，這類總價在3,500萬至4,500萬元的產品，在換屋市場流通性最大。

至於首購族在此購屋，廖振見首推「興安國宅」的南區與北區，其次為坪數25至35坪的公寓型產品，這類產品總價約2,000萬至3,000萬元。廖振見表示，民生東路三段屬於成熟商且穩定的商圈，居住環境乾淨、住戶水準整齊，對首購或換屋自用型需求的購屋人來說，都是適合的區段。

由於位台北市金融商圈，周邊區域公有、路邊與社區的停車位供給較供不應求，因此在市場上具有車位的房屋也相對搶手。廖振見指出，區域內如「興安國宅」屬車位數量較多的社區，北區車位與戶數比大於1：1，南區車位戶數比則為八至九成，東區車位規劃數量則較小。

via UDN房市情報

蔡智鎧 三招買好房

【經濟日報╱記者 張義宮／台北報導】

大同訊電行銷部經理蔡智鎧表示，上班族在大台北地區買房不易，建議要找具有交通便利性的捷運站附近的標的，從新北市的中古屋著手，並且有熟悉的仲介當朋友穿針引線，事前做功課也很重要。

大學時代從租屋睡上下鋪開始，到租有一間雅房的蔡智鎧，對擁有一間小窩一直很期待，也對房市也十分關心，結婚之後更是渴望有愛的小巢，來建構自己的小家庭。

32歲結婚的蔡智鎧，規劃在35歲擁有自己的房子，他以唸企管的專長，大學時代即開始在基金、股市小額投資，藉此對景氣波動、經濟動向有所了解。他認為最重要的是，可對國內外經濟情勢的氛圍有所感受，培養敏銳的觀察，進而為跨進投資金額較高的房地產作準備。

蔡智鎧夫妻兩人都是上班族，2007年底在新北市板橋新埔買下一間權狀37坪的中古屋，位在總樓高28層的25樓，首購的考量為單價較低、距離父親住的地方近，位在捷運出口有交通便利性，較為保值。

當時板橋的電梯大樓中古屋每坪約30萬元起跳，較台北市的標的便宜許多，不過，對薪水階級來說，仍是很大的負擔。他看好2006年股市好轉，之後將會反映到房市，加上當時政府有房貸的低利率政策，於是開始介入房市。

結婚之後的幾年，為了購屋一直與信義、永慶房屋等房仲聯繫，並與幾位房仲業成為購屋的諮商對象，成為朋友式的交換意見，拋出兩夫婦的購屋需求。

後來，經由信義房屋媒合，找到板南線新埔站出口的高層大廈，屋主開價1,100萬元，最終以900多萬元成交。蔡智鎧很感謝屋主體諒他們新婚的經濟條件並不優渥，以及屋仲業者經過一個多月的多次磋商，才促成雙方成交。

他指出，這間權狀37坪的中古屋，扣掉車位，每坪約26萬元，透過八成的貸款，夫婦兩人的薪水有三分之一用來繳房貸，雖然初期很辛苦，不過，總覺得有自己的小窩，經過喜愛的裝潢，住起來就很值得。現在該區實價登錄的價格每坪約55萬元，已增值一倍。

蔡智鎧建議，上班族首購房屋，不應有太高的房貸，不然會犧牲生活的品質，尤其接續小孩子出生，育嬰的費用也很驚人，因此，分成三等分，一為房貸、一為生活費、一為育嬰費，這樣的分配比率較為適中。

事先做功課方面，他認為，首先要儲蓄，例如定期定額的儲蓄型基金就很不錯，每項每月投入3,000至5,000元，利用網路投入不同型態的基金，他在能源、生技、精品型的基金，都有固定收益。

購屋之前，相對低點總是進場的較好時機，需要長時間觀察房市動向，增加敏銳度，並且配合信得過的房仲業者的訊息，同時，必須實際到成屋察看，例如，921之後是否有龜裂、漏水、海沙屋、幅射屋問題等，都有可以透過多次看屋、諸間當地住屋、房仲業者來了解。

此外，為避免房貸無法通過，最好在購買契約上加註無償取消的但書，以免這項意外造成已付款無法拿回，還有賠償的連帶困擾。

via UDN房市情報