裝潢設計: 5月 2014

2014年5月31日星期六

熱銷水岸宅／台中-V1特區享絕佳視野

【經濟日報╱宋健生】

區域介紹：有「台中信義計畫區」之稱的七期重劃區，是台中市的政經與百貨消費中心，也是豪宅最集中的區域，成為大台中房市亮點。

雙橡園「V1特區」鄰近七期文心森林公園、惠來公園，以及去年開幕的IKEA，距離捷運綠線G10站及文心家樂福僅二分鐘路程，周邊都是低密度開發的透天別墅，讓28樓層高的大樓規劃，盡享絕佳無限視野。

建案特色：雙橡園「V1特區」位於七期南側楓樹腳溪畔，建築師陳俊男結合溪流與小時候打水漂的記憶，激發其塑造出個案柔性曲面外觀的建築立面，讓個案既有水岸宅的優勢，又充滿社區人文意涵。

購屋建議：七期向來是中部豪宅重鎮區，目前此區推案除雙橡園「V1特區」外，去年底進場並造成熱銷的聯聚「泰和大廈」，每坪約55萬至65萬元，新進場的富邦「市政富邦」，每坪開價則在65萬至75萬元間。七期購屋族選購產品除地段外，建商品牌、信譽是首要考量。進場前可多方了解、再參觀成屋個案來作比較。

圖／經濟日報提供

via UDN房市情報

熱銷水岸宅／高雄-海洋帝寶文化味濃

【經濟日報╱林政鋒】

區域介紹：高雄市前鎮區靠海繁榮，排除舊部落區域，前鎮接近市區的地段有不錯的環境，像是臨海、臨港，有很多的親水空間，加上高速公路、近小港機場，交通頗為便宜，以及統一夢時代購物中心、多功能經貿園區、亞洲新灣區等大型公共建設出籠，都對前鎮區有加分效果，具海景的景觀大樓，更有其特殊性。

建案特色：百立建設是高雄知名建商，以超高標準維護建案品質，被業界喻為高雄豪宅的第一品牌，「百立海洋帝寶」特色，在於緊鄰亞洲新灣區四大建築之一的高雄圖書總館，因此有濃濃的文化氣息。海洋帝寶基地842.7坪，正面退縮28米，零店面，保留大片面積給中庭綠地、公設游泳池，實際建築物基地僅有250多坪，展現豪宅氣度。

購屋建議：亞洲新灣區為高雄房地產市場新亮點，尤其中鋼總部大樓完工後，有效成就新商圈，帶動附近港灣區的發展，目前江城建設「一品花園」順銷；百立「海洋帝寶」、國城建設的「賦格」每坪開價站上35萬元，其高樓層都有海景景觀，催化親水住宅風潮。

圖／經濟日報提供

via UDN房市情報

熱銷水岸宅／新北-馥人灣坐擁紅樹林

【經濟日報╱陳美玲】

區域介紹：淡水紅樹林自然生態豐富，加上面積廣達約77公頃左右，宛如城市的綠肺，由於面積接近三座大安森林公園，成為愛好景觀、注重生活環境優良的購屋客進駐。此外，紅樹林不僅擁有山水景觀，離台北市中心約30分鐘的車程，近一、二年來，第二排景觀水岸住宅多以中小坪數為主打下，也成為首購、換屋族的新購屋區域。

建案特色：淡水紅樹林的「馥人灣」基地面積3,666坪，距離紅樹林捷運站約5分鐘步行距離，且擁有77公頃的紅樹林調節出年均溫約25度的宜人溫度、環境。該案並找來京奧水立方設計團隊澳洲水案專家PTW操刀，規劃高覆率生態社區，坪數為36、56、76坪，在區域內屬「中小型產品」，吸引不少北市中高階主管購屋。

購屋建議：紅樹林地區目前擁有不少建案在地強打推出，多以景觀視野可見大屯山以及淡水日落為主打，不過因新建案多坐落於半山腰，也就是面河景的第二排，因此低樓層部分可能會出現景觀被阻擋的情況。

圖／經濟日報提供

via UDN房市情報

找愛心房東邀里長協尋空屋

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】

北市府為協助弱勢家庭租屋，希望透過免費代租代管，吸引民眾做愛心房東，但眼看2個月過去，成效仍不見起色，截至上月23日，僅有一件媒合成功案。

業者直言，租屋賦稅問題不解決，要找到願意配合的愛心房東，幾乎是不可能的任務。

北市發展局去年9月推出「租屋服務平台」，但截至3月底，僅3件媒合成功，成效相當差。為提高媒合率，發展局今年3月底推出「空閒住宅政府代租代管」計畫，提供2年免費服務，房東不必出面就可在家收租金。

不過，代租代管服務上路2個月，成績慘淡，僅媒合成功1件，愛心房東3人，弱勢住戶則有43位，供需落差大。

負責開發愛心房東的永勝資產科技集團執行長徐銘達表示，最主要還是卡在稅賦問題，加上愛心房東還有租金限制，不少房東雖有意願，但有人嫌跑行政流程麻煩，便打退堂鼓。

發展局表示，弱勢住戶就因為行動不便、經濟負擔大，反而更要求居住條件，例如希望近捷運站、工作地點和醫院，有無障礙設施等，一般公寓往往難以配合，導致媒合成功率不高。

為提高愛心房東數，發展局表示，將和里長、里幹事合作，透過里長尋找社區待修的空餘屋，輔導、遊說屋主出租。

徐銘達預計，6月起到各區公所向里幹事說明，也會到各里找里長辦說明會，藉由提供免費租賃諮詢服務，建立彼此互信關係，也希望透過里長幫忙找里內的閒置空屋。

via UDN房市情報

專家論市／調整房稅先檢視連鎖效應

【經濟日報╱大家房屋副總經理劉明哲（記者陳美玲整理）】

台灣房市在歷經11年多頭行情後，隨著量化寬鬆（QE）逐步退場與服貿議題掀起國內政經環境的波瀾，使得今年第1季房地產市場少了往年絡繹不絕的熱潮，觀望的市場氛圍令建商在推案力道上趨向保守，推案量較去年同期減少約20%。在此同時，台北高居全球首位的房價所得比，亦在美國顧問業者Demographia的調查當中，讓台灣房地產長期價格高居不下的現況越顯無所遁形，也無怪房價成為民怨之首。

只是政府並非不想解決國內盤據以久的房價問題，從2010年開始逐步限縮房貸成數、豪宅稅與奢侈稅的課徵以及實價登錄等措施，無疑代表中央冀望透過稅制改革逐步改善房地產市場的產業體質。

然而這些策略遂在台資、外資與中資熱錢持續湧進的狀況之下，非但沒有產生預期中的實質效果，反因房地產低風險、高報酬等特性，導致近年掀起一股全民買房熱潮，儼然投資房地產才是現今保本致富的康莊大道。

為了有效導正台灣房市現行的囤房歪風，日前台北市副市長張金鶚拜會財政部張盛和部長，雙方針對現行社會囤房現象，凝聚了調整非自用住宅房屋稅、愛心房東租稅優惠、活化國有財產、老舊房屋都更及推動房地合一實質課稅等五項共識，其中又以調漲現行房屋持有稅最被寄予厚望，而本次經立法院財政委員會三讀通過的「房屋稅條例部分條文修正案」，增加住家用非自住房屋的稅率，由現行1.2%至2%調高為1.5%至3.6%。

此外並明確定義所謂自住為「本人、配偶名下全國合計限三戶以內，房屋必須無出租、無營業，並供直系親屬居住」，以全台持有房屋之746萬人作為計算，預計將有68萬人受到影響。

綜觀本次財政部研擬之房屋稅政策，表面上欲假稅改手段調整現行國內房產配置過於傾斜的狀況，然於調整的幅度上，雖實質增加房產持有成本，但若以評定現值30萬元之物件一年僅增加約7,200元的稅金來看，在力道上又明顯不足，究竟政府在提出以囤房稅伸張居住正義的同時，是否打擊囤房就是其唯一目的呢？

我認為，房地產市場近年雖漲勢不斷，然於今年開春後市場熱度明顯減退，在這個時節點才喊出打擊囤房，實質目的應有二項，其一為幫助房地產市場價格回歸平緩，減少市場泡沫化的風險。

雙北等都會區域房產價格屢創新高，倘以合理的薪資水準比例計算，現行房價早已超越民眾可承擔之範圍，是故政府若不採以相關政策逐步下修房價，放任價格繼續向上攀升，對於國家總體經濟發展而言，猶如懷抱著一顆不定時炸彈，隨時都有泡沫化的危機。

此外，台灣的空閒住宅根據行政院主計處於2010年的人口及住宅普查調查中已達19.3%，當中尤以北市22%為多，反觀全台近三年光十大建商之推案量即逼近1兆元，在人口數只有1%的成長量看來，空閒住宅將是有增無減，因此透過政策喊話影響投資人釋出房產或另做租賃等投資運用，藉以調整市場供需狀況，應亦為其潛在目的。

面對著現階段的市場，我認為，在健全國家不動產市場體質的措施上，調整稅制雖然可行，但政府仍應在政策施行前妥善檢視政策施行後可能產生之連帶效應，藉以防範以打房之名，行打擊百姓之實，在長期上對於居住問題的供需調配，政府應該將其定義為社會問題而非僅是市場機制的運作，相信對於國內長久爭論不休的房市議題將會有所解套。

via UDN房市情報

八德合宜住宅沒問題桃縣議員：價再低點

【聯合報╱記者鄭國樑／桃園報導】

桃園縣副縣長葉世文涉貪被收押，八德合宜宅是否會夭折？縣議員趙正宇等人昨天強調，合宜住宅政策本身沒問題，他已向縣府反應八德合宜宅應廢標、重新招標，訂出更好的租、售辦法照顧鄉親，最重要的是大幅調高出租比率，而且低租金，讓民眾有感。

「1坪要售價14萬至16萬，還是貴」，趙正宇指出，八德合宜住宅在重劃區，縣政府當初拿區內一般建案比較，認為比起動輒1坪20多萬元的建案，合宜住宅價格便宜、合理，忽略經濟能力差的民眾買不起1坪廿多萬元的房子，連10多萬元也買不起，遠雄的規劃案平均每坪近15萬元，有能力買的民眾，中古屋市場上可以有不少選擇，合宜住宅要照顧的應該不是這樣的族群。

趙正宇強調，合宜住宅如果要照顧購屋能力弱勢的族群，房價要降至每坪10萬元以下，不然就大幅提高「租宅」比率，八德合宜宅規劃總戶數10%出租，重新招標時應該提高至50%以上，甚至全部出租，25坪內實坪的房子月租1萬2000元以下。

縣議員詹江村表示，合宜宅政策還是要執行，但重劃區建案漫天喊價，政府要推出「平價合宜（租）宅」，以低於該區平均租金2至3成的價格，全部出租給買不起但租得起房子的鄉親，同時訂出辦法，防止合宜租宅成為炒房的工具，只租不賣，政府也省得一直找地蓋房子。

縣議員張肇良認為，合宜住宅10%出租宅確實不夠，提高出租比率是必然的趨勢，只租不賣也漸成為民意主流。

趙正宇說，政府把租金降低，用專案獎勵辦法如提高定存利率，鼓勵租屋者多儲蓄，一旦有能力購買其他房屋，再給予最優惠利率。

via UDN房市情報

北市海砂屋更新樓高、容積率放寬

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】

為加速海砂屋更新，北市都市發展局修訂自治條例，除放寬申請鑑定作業的戶數比率，也針對位在住一、住二區的海砂屋，放寬樓層高度、容積率、建蔽率等限制，讓有意改建的海砂屋住戶，有機會「一坪換一坪」。

建管處副總工程司邱英哲表示，「高氯離子混凝土建築物善後自治條例」日前已經議會審議通過，待行政院同意即可上路。

發展局副局長許阿雪表示，第一種住宅區的樓高限高10.5公尺（約三層樓），第二種住宅區限高17.5公尺（約5層樓），但因早期這兩分區無高度限制，許多房舍都蓋到15、16公尺高，一旦申請海砂屋改建，樓層高度就要受限，住戶居住面積跟著縮水，對更新意願缺缺。

為此，都發局決定修法放寬住一、二區樓高限制，經專案核准，可依原建蔽率、容積率重建。

此外，若是住戶發現建物有鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現象，經鑑定為海砂屋時，只要建物的鑑定戶數達2戶以上，且建物區分所有權達10%以上，可向發展局申請協助全棟鑑定。

許阿雪表示，這次修法降低申請鑑定戶數比率，且規定所有權人須限期辦理鑑定，否則可強制執行。才不會因部分住戶反對，無法全棟鑑定，影響重建更新。若有疑問可電洽2392-2910。

via UDN房市情報

紅樹林大台北水岸宅新熱點

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

淡水紅樹林高樓多市況熱。記者林伯東／攝影

明天就是端午節，也代表正式進入夏季。每逢夏天，水岸住宅就相當受到市場歡迎，根據房仲統計，近年來大台北水岸宅逐漸由大直轉移至淡水紅樹林，最貴的豪宅更是開價到6、7字頭以上，3年來紅樹林房價漲5成。

全國不動產紅樹林捷運加盟店店長陳謝輝表示，紅樹林位於淡水河右岸，是生態保護區，擁有八里觀音山、淡水河出海口美景，由於周邊住宅區採低密度開發，加上受惠於交通建設利多，包括已通車的淡水線捷運紅樹林站、坪頂路至八勢路50巷和竹圍的6號替代道路，以及施工中的輕軌綠山線G1站、淡水北側道路等，近來房價也跟著起漲。

陳謝輝表示，尤其淡水紅樹林有山水景致，交通又比淡海新市鎮來得便利，深受歸國華僑、外國人士青睞，不少人買屋當作度假小屋，也有些年輕家庭自住，面河景的建案「藍海」、「尚海」和「莫札特」更為區內指名度最高，預售案「豐盈海」因距離捷運紅樹林站僅200公尺，開價已達7字頭。

如今也有建商逆向操作，推出區內第1個中小坪數宅建案「馥人灣」，規劃36至76坪，每坪開價4字頭，最低單價千萬元左右，讓年輕人也有機會買得起。

八里水岸宅出現4字頭

「馥人灣」是由精聯建設花了3年向幸福人壽、宏國建設、國際文教基金會等多方地主購地整合，並邀京奧水立方澳洲水岸專家PTW打造設計，基地面積3666坪，分3區推案，目前推出2棟，1棟規劃1層2戶76坪雙併住家，另1棟規劃36、56坪1層4戶，採邊建邊售模式。

甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，近期房市干擾因素多，整體氣氛動盪不安，未來推案坪數將走向兩極，銷售表現則端看個案，紅樹林地區沒有小坪數產品，市場區隔將是推案優勢，即將到了夏日銷售旺季，水岸住宅銷售熱度也將大增。

除了淡水河右岸紅樹林外，左岸八里地區近來也有不少訴求水岸景觀宅的建案。全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪表示，八里水岸宅房價相對台北市平易近人，且由八里遠眺淡水景致更加迷人，目前區內景觀宅多在龍米路一段，「春天戀人」、「昇陽九樂」和「天泉」皆為河景第一排，3年前每坪約28萬至30萬元，目前成交均價約32萬至40萬元，漲幅達24%。

竹北頭前溪沿岸多豪宅

新竹竹北水岸宅近來也相當熱門。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，竹北頭前溪沿岸近年蓋起一排高樓住宅，第一排景觀宅從2006年開始受到建商重視，紛紛投入推出大坪數、高價位產品，加上地方政府致力河川整治及規劃自行車步道，目前預售新成屋動輒每坪40、50萬元，水岸宅深受當地購屋者青睞。

圖／聯合報提供

via UDN房市情報

財經觀點╱房市訊息解讀要留心

【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛】

馬總統今年520就職六周年演說，端出讓年輕人住得起的住宅政策牛肉，立法院亦迅速三讀通過房屋稅條例，顯示政府住房政策已開始轉向。

房市走緩是不爭的事實，今年以來的成交量也可看出，全台主要都會區普遍較去年同期回檔1成左右，而在政府持續祭出「類實價課稅」各種措施之後，更讓過去是價格領頭羊的豪宅、預售市場急速降溫，迫使價格漲勢趨緩，形成中低總價產品當道，間接拉低平均房價的表象。

苦的是，想買房的消費者天天從媒體接收到這種「房價已跌」的訊息，但屬意的個案價格卻依舊堅挺，這種消息面與市場面的落差，反映出房市研究，與其他商品市場分析本質上有很大的不同，除了要掌握整體市場成交價量的變化資訊之外，還要能從國內外環境、政策的各面向設立假說，再從各產品、區域的變化分析來反覆論證，才能詮釋市場現象。

以「升息」為例，升息後房貸負擔增加的說法，讓消費者很有感，但實際成就其條件的歷程比想像的長，而影響卻又可能比想像中的快。利率是使用資金的成本，短期受政策影響大，但長期則由供需條件調節。就現階段國際間各大經濟體的短期需求而言，低利率的政策肯定依然是刺激經濟持續復甦的大原則，但貨幣寬鬆的印鈔做法已面臨調整壓力，因此不再快速膨脹的資金如何移動，將決定個別市場榮枯，意即風險高低決定利率差異。

整體經濟的層次來看，低利率環境仍舊有利於一般自住買方進場，即使中長期升息影響也極微，但對次市場裡的投資客、供過於求區域產品來說，持有者不但要面對利息成本墊高的損害，還要買方進場門檻拉高、產品流動性轉差的風險，勢必有折價求售的需求。所以，升息速度、幅度，對個別消費者的感受都大不同，有的人毫無影響，但對有些人卻是一刻也受不了，買賣方都可自尋生機。

房市景氣7年一循環的說法，翻覆在資金國際化、自由化的結構變化中，再加上政府政策短期有放大、干預市場的效果，如何正確判斷因果關係、調整置產觀念，將是消費者在這波房市調整中最重要的功課。

via UDN房市情報

5月房市交易量新北減逾6成

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

圖／聯合報提供

政府打房，全台5月房市普遍轉冷。根據東森房屋研究中心統計5月全台各都會區交易量，台北市下滑8.33%、新北市大幅下滑61.93%，減幅最多，顯示市場觀望氣氛強，買方期待房價下滑的預期心理高，房市後續表現不樂觀。

根據東森房屋統計5月成交量，台北市、新北市、桃園縣、台中市、高雄市全數下滑，除了台北市月減幅8.33%外，新北市更是下滑逾6成，台中、高雄也下滑4成。

除了成交量下滑，委賣量也全數往下。根據東森房屋統計，台北市、新北市委賣量分別下滑20.36%、27.27%，桃園縣、台中市委賣量下滑15.99%、21.09%，僅高雄市委賣量小增5.04%。

東森房屋淡水新巿鎮市府加盟店店東沈雅純表示，自從政府針對囤房族祭出各種打房手段後，新北市平均每戶的成交時間拉長0.5至1個月的時間，顯示買方觀望心態濃厚，市場觀望氣氛強。

東森房屋北屯上發加盟店店長龔錦堂分析，台中市4月下旬開始，平均成交時間也拉長了10天，不少買方期望房價下跌，寧可先緩緩也不急著買屋。

東森房屋研究中心副理梁芸媗表示，政府持續打房雖然讓買方對房價下跌有高度期望，買氣的確受挫，倘若6月買氣持續未回溫，房價將正式進入盤整期，後續房市表現不樂觀。

via UDN房市情報

新莊重劃區副都心、頭前房價兩樣情

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

市調顯示，新莊副都心已擺脫奢侈稅糾纏，房價重新起飛。報系資料照

奢侈稅去年6月屆滿2年，事隔一年後，市調顯示，當時受創慘重的新莊兩大重劃區，副都心已擺脫奢侈稅糾纏，房價重新起飛，頭前重劃區則仍深陷奢侈稅泥淖，仍未脫身。

新莊副都心與頭前重劃區相鄰，兩區以思源路為界。根據預售市調，2011年政府祭出奢侈稅打房時，兩區買氣同步停擺，其中，頭前重劃區預售停價停在5字頭，副都心則停在6字頭，一直持續到去年6月奢侈稅2年大限到期前都沒改變。

副都心買氣增溫喊上9字頭

不過，從今年上半年起，兩地房市出現不同發展。副都心方面，由於預售建案由於供給有限、買氣增溫，去化明顯加快，建商開始調價，包括太子雲鼎、冠德天尊、旺洲more都開出一坪70萬元以上價格，冠德天御表價甚至達一坪80萬元。

另外，遠雄建設最新公開的建案「遠雄九五」，開價一坪75~90萬，是新北市新板特區之外，唯一開出9字頭的建案。

頭前重劃區 5字頭原地踏步

至於頭前重劃區，目前多數建案都是新成屋銷售，按以往建商操作方式，成屋房價至少會比兩三年前預售時再多兩到三成，但根據住展最新市調資料，卻幾乎都還在5字頭，大約在54~58萬元之間，實價登錄資料顯示每坪約40~50萬左右。

新莊副都心和頭前重劃區僅一路之隔，卻有如此差別，創意家專案經理高鈺智分析，主要是副都心在中央合署辦公室啟用之後，當地微型城市概念浮現，區段價值更受肯定，房價因而在打房聲中逆勢上漲。

高鈺智表示，所謂微型城市，是指一個區域內，同時擁有商圈、交通、行政部門、休閒娛樂以及就業機會。信義計劃區就是如此地區，有台北市政府、百貨、飯店、華納威秀及眾多辦公大樓等，新北市的新板特區情況也一樣。

過去經驗，這種區塊房價幾乎都是不敗，以信義計劃區來說，近10年來，房價已翻漲4、5倍，新板特區最初推案30多萬元，如今最高已到一坪90萬元。

由於副都心重劃區未來仍有機場捷運通車、電影文化中心、AU捷運商城等房市題材，代銷業者多認為，雖然目前房價已來到高點，但由於區域住宅供給量不多，仍有一定支撐；至於頭前重劃區，預料也會在去化告一段落後，緩步走揚。

via UDN房市情報

都會區房價郊區漲贏市中心

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

主要都會區近一年漲幅前三名資料來源：實價網、有巢氏房屋

一項實價資料統計顯示，除北市外，其他都會區過去一年來，都是外圍房價漲幅高於市中心，房仲業者預料這將是未來幾年長期趨勢，建議覓屋民眾可多留意有重大建設或交通等利多題材區域，除能夠減輕購屋壓力外，還更具增值潛力。

有巢氏房屋近日統計五大都會區各行政區近一年房價漲幅，結果顯示，包括新北、桃園、台中、高雄，過去一年外圍地區房價表現都比市中心亮眼。

以新北市來說，以中和漲幅17%居冠，林口、三峽分居2、3名，漲幅也都有10%以上。桃園方面，年漲幅最多的是八德的26%，其次為平鎮的15%，市中心的桃園市僅排名第3。

中南部近一年房價漲幅較高的，同樣多為郊區，台中市的西區、太平區及北屯區都有16~17%漲幅，明顯高於七期重劃區，高雄市也由楠梓區奪冠，擠下左營和苓雅區。

留意交通利多題材區域

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，近年都會區市中心區域房價增高，在交通建設興建利多等因素下，交通動線帶動居民向外圍區域及新興熱區看屋，部份行政區如擁有交通利多或重劃區題材加持，房價往往快速被帶動，值得投資人注意。

via UDN房市情報

買房建議／副都心重保值塭仔圳找便宜

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

交通建設帶動下，加上重劃區多，新北市西北側房市近年升溫不少，但該如何選擇? 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉建議，投資置產優先選擇副都心，資金有限的，可考慮頭前重劃區、洲子洋或塭仔圳計劃區近機場捷運站一帶。

房價方面，依序為副都心成屋約5、6字頭，頭前重劃區4、5字頭，洲子洋重劃區3、4字頭，塭仔圳則是2、3字頭。

劉怡蓉表示，新北西北側四大重劃區，目前以副都心房價最高，不過由於此一重劃區除有中央合署辦公室，又鄰近新北知識園區，重劃區100公頃土地中，40%為公設用地，40%為商業區，預計將開發百貨商場、企業總部、飯店旅館等，僅20%為住宅區。在住宅有限下，未來保值性十分看好。

至於頭前重劃區，優點為純住宅區，且鄰近幸福路商圈，目前可走到較遠的新莊線頭前庄站搭車，未來在思源路、幸福路口就有環狀線幸福站，可考慮自住，目前雖因供給量大，房價停滯，但隨通車時程接近，未來仍有補漲空間。

塭仔圳計劃區含括台65線快速道路西側以及新北大道（中山路）兩側地區，總面積達468公頃，其中包括近246公頃面積的住宅區、57公頃的商業區，其餘為公共設施及專用區。

劉怡蓉表示，此區才在計劃起步階段，預計8月才會發布實施，最快明年底動工，於民國109年完工。未來當地成為新北市推案熱區可以期待，但現階段建議在計劃區中靠近機場捷運A5泰山、A5a輔大醫院與A6泰山貴等3個捷運站附近購屋，目前成屋房價2、3字頭，仍在相對低點。

via UDN房市情報

2014年5月30日星期五

名人找個家／吳永祥買地蓋夢想家

【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】

對於東陽集團總裁吳永祥來說，家就是安身立命的地方，讓家人可以長治久安，讓自己可以完全的放鬆，為了達到這個目的，吳永祥自己找地、自己設計，要蓋出完全符合自己，以及下一代需求的房子。

雖然不是每個人都有能力自已買地蓋房子，但是對於房子的需求卻是一樣的，就是要擁有一個最適合自己和家人生活的家，這同樣可以做為買房時的參考。

對於房屋與土地，吳永祥認為一定要發揮原始的目的。所以買土地用來建廠房、發揮生產的目的，以及買土地用來建房子，讓自己可以住的安心。

至於買土地加工來蓋房子賣人，這件事，東陽十多年前就決定不做，把所有的精力專注在本業上。即使近幾年來房地產景氣大好，東陽集團在廠房與辦公大樓的新建累積了很多經驗，仍然堅持不投入，務實的做好自己的本業。

台南市的房地產雖然起漲的慢，但去年開始也有相當大的漲幅，吳永祥卻是在大前年就在原本的住家附近買了地，依據自己的需求規畫、自己蓋房子。

對於吳永祥來說，不是因為房地產的起落而買地、蓋房子，而是因為有需求才買地。在找地的時候優先考量原本住家附近，是因為要與大哥吳永豐、二哥吳永茂住的近一些，即使搬出來，也能隨時聚在一起。因為有實際的需要，房價的起落就不是考量的重點。

吳永祥與兩位哥哥原本都住在舊廠改建的住家裡，家族的成員分成三棟住在一起，平常感情融洽、生活緊密結合，也是企業少見的。

至於為什麼要搬出來，是因為二哥的孩子都成家了，原本住的地方要騰出來、另外蓋房子，讓二哥與孩子們有更大的生活空間，最終的目的，也是要全家人都有更好的生活環境。

20多年前，東陽一度成立營建部門專責建工廠，並跨足營建事業，當時吳永祥就是這個部門的負責人，後來因為東陽重新聚焦汽車零組件本業，公司結束營建事業，但從此東陽的廠房擴建就都由吳永祥來負責，吳永祥因而開始自己設計住家、自己著手蓋房子的歷程。

經歷了近二年的設計、溝通與興建，吳永祥的新房子也差不多完成了。一般人對居住環境都會強調房子要大，但吳永祥認為，豪宅的意義在於空間感，而不是建材和廚具，所以他的房子將幾百坪的土地大部分給了草皮和樹木，後來還增加了游泳池，夜裡燈光亮起，從屋裡的窗戶看出去，讓人感到無比的舒適。

吳永祥說，一個成功的男人一定要有一個溫暖的窩，在家裡可以獲得平衡，可以冷靜思考。老了以後，就在家裡種種花、剪剪草，不用讓菲傭推到公園去曬太陽，在自家就有足夠的空間養老。

圖／經濟日報提供

via UDN房市情報

高雄31期房市新亮點

【經濟日報╱記者林政鋒／高雄報導】

31期附近的夢時代購物廣場是重要的生活機能設施。（本報系資料庫）

高雄市31期重劃區擁亞洲新灣區腹地，加上夢時代購物中心，以及大遠百、新光三越百貨商圈加持，捷運生活機能強，未來205兵工廠商業區挹注，成為南高雄新亮點。

信義房屋灣區捷運店長吳光祐指出，位於光華路、管仲路、鄭和路交錯的31期重劃區，有九棟集合住宅，由於區域大環境優良，公園綠地面積大，與北高雄的河堤社區相輝映，但河堤住宅屋齡有些達20年以上，反觀本區多在十年左右，屋況好、環境優獲得購屋者青睞。

擁亞洲新灣區景點多

圖／經濟日報提供

吳光祐表示，亞洲新灣區概念涵蓋高雄展覽館、流行音樂中心、圖書總館以及港埠旅運大樓等四大硬體建築，目前高雄展覽館已經在4月開館啟用，舉辦台灣國際扣件展、遊艇展以及旅遊展，吸引大量人潮，帶動本區發展，亞洲新灣區是高雄市政府未來幾年的施政重點目標。

此外，31期重劃區走路到捷運獅甲站只要短短幾分鐘步程，再經一站就到高雄地王所在的三多商圈；即便往南到夢時代購物中心步行也僅15分鐘，完全是現代人嚮往的鬧中取靜居家格局。

吳光祐指出，亞洲新灣區的位置在高雄港多功能經貿園區，延伸過去還有漁人碼頭、駁二特區、新光碼頭、光榮碼頭等基礎，融合五項重大公共建設，都是高雄近年來很火熱的觀光景點。

開發效益大房價看漲

值得一提的是，全台第一條高雄環狀輕軌，就是從這裡起點動工，緊鄰新興區、苓雅區更是高雄精華地帶，目前31期重劃區十年內的新成屋、中古屋電梯大廈每坪只要15萬至20萬元之間，一般認為未來二到五年，此區房價有二至三成的上漲空間。

吳光祐說，緊臨31期重劃區的205兵工廠搬遷案，國防部將在6月報院核定，未來全區56.4公頃將變更為商業區，再開創更大綠地，成為本區繁榮的保證。上市建商主管表示，205兵工廠面積可觀，搬遷後亞洲新灣區腹地擴大，緊臨兵工廠周邊的31期重劃區以及夢時代DC21開發案是最大受惠者，南高雄增加一處純商業用地，成為新的開發亮點。

另一項重大建設成果，為水岸輕軌捷運，預定今年11月可局部試車，目前西班牙合作廠商正在打造車廂，為試車準備。近十年來高雄發展明顯向北高雄傾斜，人口也向北移動，尤其高雄縣市合併後，行政中心點落在更北的橋頭，南高雄的繁榮相形見絀。

如今31期重劃區旁的205兵工廠基地，結合亞洲新灣區的概念，賦與兵工廠舊址「高雄信義計劃區」概念，再與緊臨的DC21地主統一、台塑、中石化等大廠結合，未來開發效益值得期待。

中古屋超夯價格很親民

高雄房價高漲，市區建案多以大坪數規劃，每坪單價動輒25萬至30萬元，31期重劃區當初多以二至四房規劃，中古屋行情從15萬元起跳，價格具親和力，適合首購族進駐，建議可以由小屋著手，再慢慢換到大房，完成購屋成家美夢。

信義房屋灣區捷運店長吳光祐說，31期重劃區九棟集合住宅，總戶數達2,300餘戶，由於屋齡多在十年內，當初每坪12萬至15萬元行情，近年房價起漲，成為高雄中古屋最夯的熱區。

吳光祐指出，現在市區想要找到屋齡較新的首購產品並不容易，基本上首購族的資金規劃較緊，以本區二房產品為例，不含車位總價落在400萬至600萬元，自備款若三成約150萬元。

由於區內還有不少三房與四房產品，年輕人或新婚夫妻從小房起跑，未來換房的機會很大，生活機能與條件都熟悉，加上未來本區附近兵工廠開發、亞洲新灣區潛力加持，能夠穩定的享受到增值利益，不失為可行辦法。精打細算的購屋者可以依自己的能力與條件，在本區找到合宜的好宅。

via UDN房市情報

升息未知期房價持續量縮價穩

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】

房市偏淡，與去年同期比較，內湖區、林口區首4月房屋移轉棟數各衰退32%、與48%。（圖為內湖區）記者徐兆玄／攝影

上半年房市清淡，「329黃金檔期」並未迸出火花，展望下半年，天時地利不動產總經理張欣民指出，國內熱錢亂竄，中央銀行升息的時點可能落在明年第2季或者更晚，因此房價將持續「量縮價穩」。

張欣民說，政府打房雖然喊得震天價響，不過打擊對象鎖定投資客，殺傷力不如預期，房價並沒有跌落的趨勢。

張欣民說，上半年房市自住客層異軍突起，且首購族已成為房市撐盤要角，受到打房影響，投資客紛紛從雙北移進中南部市場，房市呈現北冷、中南熱景況。

台經院產經資料庫副研究員劉佩真表示，財政部、金管會去年底確立「瘦房市、肥股市」政策方向，打房雖「雷聲大雨點小」，仍干擾市場信心，投資客逐漸將資金轉移到其他投資工具上。

劉佩真也說，明年七月將實施容積率管制，今、明兩年建商搶照情形嚴重，房屋供給量相對較大，不過目前看屋意願偏弱、投資客觀望不前，房價面臨考驗。

劉佩真認為，政局動盪將影響國人信心，年底七合一選舉「居住正義」將成熱門議題，不只對於弱勢族群有優惠補助，可能再祭出其他壓抑房價的配套政策。

她表示，下半年房價的上漲空間縮小，且在明年升息壓力下，房市十年多頭可能告一段落。

劉佩真建議，有意進場的民眾應多比較、多看看，且有不錯的議價空間才進場。

她說，許多公股銀行已在5月啟動第二波房貸緊縮政策，房貸利率、核貸成數已經逐漸縮減，明年若升息，購屋負擔將增加。

via UDN房市情報

雙北房市交易量減文山、三重、新店逆勢成長

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】

首4月雙北房市交易量衰退13.5%，不過，台北市文山區、新北市三重區與新店區逆勢成長，三重區房市量價跳升約16%，格外引人矚目。

統計顯示，1到4月三重區的買賣移轉棟數達1808棟，年成長16%，住宅行情每坪36.7萬元，相較去年同期成長16.9%，新成屋開價最高的建案在正義北路上，每坪開價75萬元，較親民的推案在溪尾街，每坪45萬元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，三重離台北市中心很近，加上重陽重劃區、機場捷運明年底通車效應帶動，捷運新蘆線通車後，三重區的交易量即穩定成長。

統計也顯示，文山區1至4月交易量1199棟，年增3.7%，是台北市12個行政區中唯一成長區域，同一時期房價也漲了14.1%，每坪來到46.9萬元；新成屋開價最高的建案在景華街，每坪90萬元，最低則是60萬元，位於福興路。

東森房屋景美加盟店店長謝興泰說，信義區、大安區及中正區新成屋房價漲破百萬元，平均房價7、80萬元，文山區低單價與低總價「雙低」優勢更為凸顯，且文山區商業氣息不濃、住宅環境也好，「只是常下雨而已」。

新店區住宅今量價都成長約1成，不過新成屋的價格帶差距懸殊，新成屋最高價在禾豐二路，每坪85萬元，平民價格則在安祥路，每坪35萬元，比新店區均價每坪37.1萬元，還要便宜。

圖／聯合報提供

via UDN房市情報

5月房市價穩量縮

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

房市氛圍欠佳、加上報稅季資金排擠效應，5月房市呈現萎縮，各大房仲公司旗下店頭5月業績普遍衰退一至二成，但業者發現，成交價格並未走跌，打房「只打了交易量，沒打下房價」。

根據各大房仲公司5月交易件數觀察，業績普遍減少一至二成。信義房屋月減15%、台灣房屋月減7.2%、住商不動產月減14.2%、永慶房產集團月減14至25%、太平洋房屋月減7.5%、東森房屋月減40%。

業者認為，目前房市外在氛圍偏空，短期間市場還需要時間消化，不過同時間股市創下近年新高，經濟狀況表現穩定，房價應會維持高檔震盪格局，「好地段、好產品、好價格」是現在能夠快速成交的關鍵。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，近期受到「囤房稅」效應影響，以及5月中旬公股行庫陸續宣告緊縮房貸政策，讓民眾對購屋產生疑慮，不安感增加，加上5月中旬連日暴雨影響，購屋腳步明顯放緩。

不過，隨著景氣燈號連三綠，台股站穩9,000點大關，消費者信心也持續回溫。

via UDN房市情報

張盛和：北市房價會慢慢下滑

【經濟日報╱記者吳佳蓉／台北報導】

外界關注台北房價怎麼走，財政部長張盛和昨（30）日表示，房價要再上衝力道很弱，未來會往下走，趨勢會是慢慢下滑。

張盛和觀察，台北市房價走了十幾年的多頭，現在差不多要漸漸往下走，上衝力道很弱，但因為北市可供建築土地稀少，受到房屋供需戶數結構問題影響，要一下子往下跌不容易，但現在看來已有漸漸下滑的趨勢。

他強調，影響房價因素有三：資金、供需及民眾預期心理。國內資金寬鬆這個因素很難消除，利率的部分，央行暫時不會用這個工具。

為抑制房價，財政部修法將非自住房屋稅率提高為1.5%至3.6%，並與地方政府合作，預期台北市將對擁房戶數訂定累進稅率，稅基也會調整，對地段率、豪宅課稅也會加強力道；在財政部權限範圍內，也會加強對豪宅交易、包租公、囤房者、黃金店面及預售屋的查核力道，最終建立房地合一課所得稅制度。

他表示，部會合作增加住屋供給，包括改善交通，興建捷運、輕軌，並在沿線增加供給量，以紓解市中心住屋壓力。不過，張盛和表示，即使北市房價跌很多，亦不能解決年輕人居住的問題，還是要靠社會住宅、青年住宅、捷運等交通改善。

via UDN房市情報

財長透露：明年推房地合一課稅

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

財政部長張盛和昨天表示，全國總歸戶的房屋稅資料整合時發現，有人坐擁一二九戶不動產，財政部發現後也很驚訝，顯示確實有人在囤房。財政部會善用累計稅率工具來改善囤房情況。記者潘俊宏／攝影

財政部長張盛和昨天說，財政部最近進行全國房屋總歸戶發現，有一名民眾竟擁有一百二十九戶房屋，「這可能還不是最多的」；若全部適用百分之一點二的自用住宅房屋稅率「極不合理」。

張盛和透露，預訂明年立院第一個會期提出房地合一課稅修法草案；但是採分離課稅或併入綜所稅課稅，仍須再研擬。

財政部昨天舉行端午節記者會，張盛和主動提到，最近財政部對全國房屋總歸戶調查，赫然發現竟有人擁有一百二十九戶房屋，「過去房屋沒有全國總歸戶，不知道有人擁有這麼多房子，財政部發現後也很驚訝，顯示確實有人在囤房」。

他表示，房、地分開課稅是我國稅制上最大的問題，全世界只有台灣把房屋和土地分開課稅；未來即使推動改革，房屋持有稅部分不會有大規模變動，只有在房屋移轉時，才有房地合併課稅的問題。

換言之，目前房屋、土地課持有稅，房屋稅和地價稅仍將按評定價格、依既定稅率課稅。

至於民眾關注的房價問題，他表示，台北的房價走了十幾年的多頭，目前有漸漸往下；「未來往上衝的力道大概很弱了」，台北市因可供建築的土地稀少，房價不容易一下子掉下來；但有慢慢往下滑的跡象。

他解釋，房價漲背後有資金、供需及預期心理等三大要素帶動，國內資金寬鬆這個因素很難消除；央行和銀行透過針對性審慎措施處理，至於利率部分，央行暫時不會動到。

惟張盛和強調，台北市房價若能下滑，對預期心理是很好的，但北市房價即使跌很多，也不能解決年輕人居住的問題，還要靠社會住宅、青年住宅、捷運等交通改善。

張盛和說，房屋稅條例修正草案公布生效後，自用、非自用住宅標準即上網公告，目前已訂出三大條件；第一、沒有供出租使用；第二、一定要供本人配偶或直接親屬實際居住，要有實際居住事實，這部分由地方稅捐機構查核；「空屋不可以」；及第三、本人、配偶及未成年子女全國合計，總歸戶須三戶以內，且無出租。

昨天記者會上，媒體問到張對於就任滿兩年的表現，他表示，現在財政部是「兵強馬壯」，對於明年推動的房地合一課稅，他強調財政部五次推動房地合一課稅都失敗，未來推該方案將用「最謹慎」態度，廣納學者、立委等各界意見。

圖／經濟日報提供

via UDN房市情報

公園、捷運吸人氣台中八期新案多

【聯合報╱記者陳秋雲／台中報導】

八期因捷運綠線興建中，交通便利，地價翻漲。記者陳秋雲／攝影

遠雄建設繼329檔期在台中單元二推出「遠雄一品」後，即將在八期文心南路再推新案「遠雄二代宅」，市場預估每坪單價突破45萬，創下區域行情新高。

八期重劃區相較鄰近發展成熟的五期而言發展較晚，但生活機能完善，居住環境如同美式生活，公園綠地廣大，大賣場林立，入住率高，近來交通重大建設讓八期成為房市熱門區域，可開發的建地越來越少，新建案極少。

八期有捷運綠線等大型建設利多，即將看到成果，掀起一波推案潮包括「聚合發湖心泊」、「同興協記居雍天廈」、「惠宇敦南」及「遠雄二代宅」。

遠雄二代宅基地位在八期原文心夜市，佔地2352坪的商業用地，去年以總價38億成交，換算每坪地價約162萬元，與12年前每坪地價40萬相比，身價翻4倍，可以看出市場對此區域發展抱著高度期待。

施工中的台中捷運綠線G12站位在台中市文心南路、文心南五路口，是八期重劃區的中心點，周邊有豐樂公園、南苑公園及好市多，交通、綠地及生活機能皆備，適合家居。

鄰近捷運站建案「同興協記居雍天廈」，基地位於文心南六路與豐富路口，正對迪卡儂，距捷運G12站走路不到5分鐘，規畫地上18層地下3層住宅大樓。

「聚合發湖心泊」基地位於文心南三路與向心南路口，走路到豐樂公園不到5分鐘，是這區域罕見的大面積角地，規劃地上21層，地下4 層；公設有5x20米游泳池、SPA室、水景景觀健身房、頂樓sky lounge、KTV等休閒娛樂設施；四星級飯店住宿規模，結合附近大面綠地公園，打造八期飯店住宅概念。

建築外觀採取Art-Deco裝飾藝術豪宅風格，搭配袁宗南設計的燈光計畫，目前結構即將完工。「同興協記建設」下半年在此區域將推出另一新案，基地位在豐樂公園第一排，視野佳。

遠雄八期新案位文心南路上，市場預估開價45-50萬，規畫30-40坪，接待中心就在基地正對面。「惠宇敦南」位永春東路、大墩南路上，距捷運文心線只有一個街廓，享交通便利性，規劃地上22層，地下4 層，55-80坪。

via UDN房市情報

善用設計技巧完美修飾空間樑柱

【作者＿跨工作室／圖片提供＿大湖森林設計】

對許多人來說，方正完整的空間格局是最完美而理想的屋案狀況，而且也較有發揮設計風格與機能設備的空間。不過實際狀況常常是：在空間中最顯眼的地方，卻出現大大的樑柱妨礙視線，甚至是影響風水。面對幾乎所有空間都會遇到的樑柱問題，大湖森林設計的柯竹書設計師、楊愛蓮設計師認為，這正好是設計師能夠發揮專業與創意的機會！兩位設計師並大方地分享幾種幾種修飾空間樑柱的設計經驗，有興趣的朋友請不要錯過！

Point 1 　實木包覆柱面成為空間特色

由於本案空間中有一根大柱子擋住視線，設計師除了配合柱子位置來規劃動線，並且以不上漆的實木來包覆柱面，與空間的整體主體相互呼應，達到完美的修飾效果，同時這也是值得推薦的綠設計觀念唷！

Point 2 　搭配樑柱打造窗簾設計

空間的四周邊界常常出現樑柱問題，例如本案的落地窗上方，就有一根大樑橫過。設計師巧妙利用大樑位置來打造落地窗的窗簾盒，這樣一來就輕鬆化解了樑柱的尷尬問題囉。

Point 3 　結合燈光設計化解尷尬樑柱

本案屬於夾層空間，設計師考量到空間照明機能，為了讓空間的整體光線更加明亮均勻，設計師採取間接燈光設計手法，同時也化解了空間的樑柱問題，讓整體感更有層次。

Point 4 　利用樑下空間打造收納櫃

臥室空間的橫樑問題可以說是最令人頭痛的一種，因為橫樑若經過床頭上方，不但影響風水，同時也容易讓居住者感到壓迫，影響睡眠品質。設計師利用樑下空間設置收納櫃，將層次拉平，輕鬆化解樑柱壓迫，同時創造收納空間。

Point 5 　以框架層次感來修飾樑柱

遇到空間四邊都有橫樑的時候，怎麼辦？設計師建議可以利用「框」的概念來加以修飾，讓樑柱形成天花板的線條層次，或者也可以搭配線板來加以修飾，讓橫樑不再突兀。

＞更多大湖森林室內設計作品介紹

＞看更多樑柱問題設計介紹文章

漂亮家居powered by設計家

via UDN房市情報

巧思設計打造溫馨美式夢想屋

【作者_漂亮家居編輯部／圖片提供_齊舍設計】

Home Data

設計公司：齊舍設計事務所

設計師：簡武棟、柳絮潔

設計風格：美式風

座落地點：台北市

空間坪數：26 坪

居住成員： 1 人

空間格局：玄關、客廳、餐廳、廚房、主臥、次臥、衛浴×2

主要建材：訂製線板、實木板、石材、進口耐磨地板、竹炭漆、調色漆

客廳、餐廳、廚房全都採開放式設計，不僅讓空間朗闊，生活動線更流暢。

屋主需求：

希望自己的家能夠變成溫馨且有壁爐妝點的美式鄉村風設計，不僅挑高空間能充分運用，讓既有物品的收納容量充足，且不會產生空間壓迫感。

挑高三米六的新成屋，只有屋主 1人居住，在預售時已將三房格局改為兩房。屋主希望收納容量充足，但又沒有壓迫感，因此設計師讓客、餐廳與廚房採開放式設計，且保留既有挑高，再利用高度優勢設計收納，搭配活動木梯，方便拿取高處物品。僅在主臥房局部做出曲線天花，上層則是儲物空間，如天井般的挑空設計，減輕壓迫感。以白色為基調的美式風格是設計主軸，結合電視牆，可增添空間暖度的電熱式壁爐，更突顯美式鄉村風特色。

餐廳、廚房間增設吧檯，不僅可作備餐檯，兼具空間界定與收納機能。

利用壁爐、線板等美式風格設計語彙，營造溫馨的居家氛圍。

綠色櫃體、牆面搭配白色線板，讓主臥呈現清新宜人的氣息。

巧妙運用主臥建築造型形成的窗下畸零空間，增加收納機能。

編輯好評大聲說：

對於有著英國建築設計背景的本案設計師來說，設計就像呼吸般自然，不同的空間條件，就會激發出不一樣的設計靈感。但是好的設計，除了來自設計專業之外，另一個重要元素，則是設計者與屋主之間的緊密互動。齊舍設計彷彿有讀心術般，充分掌握每位不同屋主特質與需求的空間作品，是屋主們口耳相傳，不吝轉介親友的重要原因。

此作品更多相關圖

＞更多齊舍設計作品介紹

＞更多美式鄉村風設計分享

漂亮家居powered by設計家

via UDN房市情報