■張欣民
（天時地利不動產顧問公司總經理）
央行打房又出重手了，而且這次是玩真的，讓市場一陣錯愕，齊聲喊「這下糟了」。但是檢視這次央行總裁彭淮南使出的打炒房連環拳，在遏止市場炒作的拼圖當中獨獨少了一塊，那就是桃園的八德市。儘管有媒體以缺「德」來形容，直指央行「為德不卒」，但這次央行下重手，其效應不容小覷！
央行在第2季理監事會議後，迅雷不及掩耳的宣布了四大打炒房新措施。這四拳中，包括既有政策的延續，如擴大房貸選擇性信用管制區與豪宅限貸的標準下降；也有新增限制，如三戶以上以及法人機構的限貸，讓業者直呼「天羅地網」，房市「小鳥」恐將被政府玩死了，且恐將導致數百萬人失業。
首先，檢視央行這回對於擴大選擇性信用管制區的說法是，新北市五股、泰山、八里、鶯歌，桃園縣的桃園市、中壢、蘆竹與龜山三年半來房價的漲幅超過四成，認定有超漲及炒作之嫌，所以該將之納入管控的範圍，等於宣示這些地區投資投機客止步。
在央行選擇性信用管制的緊箍咒之下，近兩年來不少台北投資客紛紛轉戰桃園地區，因為桃園地區有諸多重大建設又有升格等議題，真的是集萬千寵愛於一身，房價也一飛沖天。去年，央行就點名中正藝文特區、南崁、青埔高鐵區及八德地區房市有不正常炒作，要金融業者放貸小心！
不過此次央行打房「為德不卒」，納龜山而漏八德，究竟為何？從打炒房拼圖的角度來看，龜山與新北市四個行政區一樣，有其管制的必要性，但緊鄰的八德地區三年半來房價漲幅絕對不下四成，紅單炒作、房價哄抬也十分嚴重，央行卻視若無睹，難免有放水的嫌疑，不免受輿論指摘。
但自從「雙張會」之後，房市觀望的氛圍就逐漸增加，央行在此時補上「四拳」，其衝擊力道是不容小覷的，有四個面向可提出參考，其一，市場觀望的氛圍可能會更濃，因為期待房價真的下跌的心理發酵。
其次，是市場交易量更形萎縮，今年上半年因為有太陽花學運等非經濟因素的干擾，不論是預售或中古市場交易都呈鈍化，如今加碼打房，在年底七合一選舉利空之下，下半年房市必然雪上加霜，交易量將再萎縮。
其三，房價將鬆動，政府打房是為避免產生本土性金融風暴，在市場信心不足且交易量持續萎縮情況下，房價也將回到合理水準，未來一年房價下修5%到10%，應該是看得到的。
最後，是資金往非管制區以及往海外移動，過去央行幾波的選擇性信用管制都出現彭總裁所謂的「外溢」狀況，也就是將過剩的市場資金趕往非管制區移動的情形，這次雖有增加第三戶以上的房貸控管，但如果政府無法有效紓解國內過剩資金問題，這些資金轉往新竹以南低價區的情形恐會更加嚴重。
另外，在海外房產高租金報酬率的吸引力之下，一部分的市場資金還是會被趕往海外去的，此一後遺症及可能衍生的交易糾紛，在打房之餘，政府相關部門還是該注意的！
via UDN房市情報
沒有留言:
張貼留言