QE今秋退場 房市買方喊盤時代來了

【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛】

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛

今年329檔期是歷年來預售屋推案量最高的一年，卻得面臨買氣浮動的挑戰；另方面，美國聯準會新任主席葉倫上任第一次記者會，除了宣布繼續縮減購債規模，也預期量化寬鬆（QE）的措施將在微涼秋天完全退場。

影響房市更深的是，她推定QE退場後再過6個月，也就是2015年第2季，就有機會開始升息。

今年第2季開始，外弛內張的房市將綻露出不一樣的市場氣氛，可以從金融面、產業面、信心面探討。

台灣的金融貸款條件，最重要的就是利率、成數，決定前者的除了政策以外，就是市場的資金供需條件。

美國QE極盛時期，每月挹注850億美元，等於不捨晝夜、每秒投入200萬美元，如今這個資金水龍頭逐漸轉緊，但流出的熱錢在1年內都還不會回收，只會在風險趨避考量下流動。

加上歐、日，甚至中國等大型經濟體，還有新的貨幣寬鬆措施蓄勢待發，台灣金融機構淨超額準備，也就俗稱的銀行爛頭寸，還維持在300億元以上，僅次於2009年，所以市場「資金行情」不會一夕丕變。

即使響應全球升息號角，以上一波央行升息的動作為例，2010年第2季起連5季升息半碼（約0.125個百分點），累計升息0.625個百分點，5大銀行新承作房貸利率也才從2010年5月的低點1.616%，上揚至目前的1.97%左右。因此，「升息」在未來2年內，不會成為撼動市場的關鍵。

但各銀行對不動產的放款規模多已瀕臨法定上限，因此「以價制量」的現象開始出現，銀行用提高利率或降低成數的方式，改善房貸放款品質，應成定局。此舉對於受選擇性信用管制的多屋族、投資客來說，將成為提前出場、獲利了結的誘因。

就產業面來說，房市已走超過10年的多頭，全台各都會區均已站上價格的高峰，外部環境難再給予利多激勵，而市場內部追價能力、意願也大不如前，市場將回歸個案表現。

在政府多方面調控之下，豪宅、預售屋領漲趨勢，以及投資行為將逐漸式微，取而代之的是自住、長期置產買盤的剛性需求鎖定的中低總價小宅產品，買方喊盤的時代已到臨。

via UDN房市情報