捷運中山國小站新舊小宅 優劣PK

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

房仲業表示，捷運中山國小站周邊小宅大致可分兩大類，一是位於住商混合大樓內，另一則是有較多公設，屋齡較新的純套房住宅大樓，兩者各有優劣。

住商混合大樓方面，目前交易較熱的，包括位於新生北路的首都大樓、長門金冠、林森北路的合意金大樓、錦州街的錦新大樓等，這些大樓樓上都有相當多的套房產品。

舊大樓 總價低 住戶混雜

這些舊大樓缺點是，有些大樓裡就有卡拉OK，酒店等特種行業，雖然有管理員，但門禁多不理想。另外，這些舊大樓單層戶數少說20幾戶，甚至有到60戶，早先套房屋主多是包租公，租客則很多是風塵女郎。現在雖然自住比例提高，但戶數太多，鄰居換來換去，同樓層環境品質也難掌握。

至於優點，就是總價低、坪數實在。這些大樓屋齡多已在20年以上，在新建築法實施之前興建，因此公設多在20~25%上下，一樣權狀10來坪的套房，這些舊大樓套房比新大樓室內往往就可多出一兩坪的使用空間。

這些大樓目前要價也多來到每坪4、50萬元，不過因大多只有10坪出頭，因此總價大多落在4、500萬元，有些隔局較差，採光不佳的，甚至不到400萬元。

新大樓 公設高 管理較佳

新的套房大樓方面，較靠近中山國小站的，有位於林森北路的歐夏蕾、I-MORE，以及在民權東路上的亞青米勒，其中歐夏蕾為挑高4米2的產品，I-MORE、亞青米勒也挑高3米6，三棟都有不錯管理以及休閒設施。

另外在雙城街、農安街一帶，也有多棟套房大樓，交易較熱絡的有基泰之星、金磚密碼、大漢雙城等，也多是挑高產品，其中大漢雙城挑高4米5。這一帶的套房都較新，都有較多的公設規劃，包括健身房、視聽室、游泳池等。

這些新大樓有管理佳、住戶品質好的優勢，但相對的，房價多不便宜，以歐夏蕾、亞青米勒來說，目前每坪單價就多要7、80萬元，套房總價落在700~1000萬元間，挑高4米5的大漢雙城屋主開價甚至一坪都要100萬以上。

另外這些新大樓因設置較多的休閒設施，公設比都很高，起碼都是35%起跳，甚至到45%，等於買10坪套房，室內僅有5坪半，相當狹窄。

via UDN房市情報