邁入春暖花開的季節，看屋人潮回籠，房市景氣走出1、2月的低迷，觀察四都（雙北市、台中市、台南市）日前公布的3月移轉棟數，相較於2月平均上升二至四成，加上總體經濟景氣持續復甦，燈號由1月的黃藍燈，回升到代表景氣穩定成長的綠燈，購屋信心亦同步逐漸增溫。但另一方面，政府打炒房政策持續，採用針對性審慎措施（選擇性信用管制）控管房市，使得非自住、非首購族群增加資金周轉壓力，且美國聯準會（Fed）主席葉倫表態，實施五年的寬鬆量化（QE）已啟動退場機制，引發升息時間點疑慮，在面對詭譎多變的市場，我認為，今年應更加審慎篩選房市題材，擇優置產。
近期對於房市抱持觀望態度的民眾似乎較往年增加許多，許多人認為這波房市大多頭已走了十年以上，沒有只漲不跌的神話，因此市場氛圍漸漸向買方靠攏。然而近十年台灣房市歷經SARS風暴、金融海嘯、奢侈稅和實價登錄，房價仍看跌不跌，最明顯的前例就是，2008年發生金融海嘯時，房價曾短期回檔，但如今全球房市已重新站回金融海嘯前的水準，甚至凌駕其上。綜觀投資產品，房地產產品仍為長期置產及保值需求之首選。
而市場氣氛漸漸轉向買方市場，觀望氣氛變濃的同時，加上買賣雙方對房價認知差距擴大，造成中古屋市場銷售期拉長，但其實市場上並沒有出現倒貨現象，高資產族群仍長抱位於核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件；面臨資金周轉壓力的投資客，因較差物件不易脫手，轉而開始釋出較佳標的物件，以求加速變現入袋。對於購屋族而言，這是個好消息，有機會以更親民價格買到理想物件。
我建議購屋族，此時可以思考股神巴菲特所說過的一句話，「當眾人恐懼時，你要貪婪。」當市場陷於恐慌時，已經準備好的置產族，抑或有自住需求的購屋族，更應該磨刀霍霍，迎接搶進好物件的最佳機會。
但另一方面，政府為穩定房市，官員喊話、查稅動作頻繁，中央銀行總裁彭淮南也暗示民眾，房貸利率不可能永遠維持低檔，加上美國聯準會主席葉倫表明QE將在今年秋季全面退場，再度引發房貸族升息疑慮。但其實穩定房市，不只有利率政策一個手段。調升利率將牽一髮而動全身，升息不僅影響房貸月付金額，也影響台灣各中小企業籌資及營運壓力，因此政府對於升息手段相對謹慎，從銀行放款政策，便可窺知一二。
目前銀行為配合央行針對性審慎措施（選擇性信用管制）政策，若是首購族或換屋族，購屋貸款成數可達「成交價」八成，但針對名下有第二房以上的置產族或投資客限縮貸款成數，只能以銀行「鑑估價」（約市價八至九成）核貸，最高核貸七成，以成交價1,000萬元的房屋來看，若以鑑價800萬至900萬元貸款，只能核貸七成（約560萬至630萬元），相當於市價的六三成甚至更低。這對於投資客有相當的抑制作用，也使得市場漸漸回歸基本面，此時正是自住族進場實現成家夢想的最佳時機。
（作者是全國不動產董事長）
via UDN房市情報
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