■莊孟翰
台灣房價泡泡早在2003年就逐漸膨脹，2008年金融海嘯之後，美國量化寬鬆（QE）政策造成史上最大規模的游資流入新興市場，加上政府為提振經濟，維持史上最長期的低利政策。在雙重影響下，持續泡沫膨脹，若政府現在才看到泡沫化危機，可說是有些後知後覺。
從三、四年前開始，觀察包括房價所得比、房貸本息占家庭收入比率、房貸餘額占GDP（國內生產毛額）比率、租金房價比、房價與房租關係、房價漲幅相對GDP成長率、房價短期漲幅、投資性需求占比、空屋率、開工率與銷售率關係等十大指標顯示，台北市房市早已有七項指標超標，顯示泡沫已然成型。
舉一個有趣的數字來看，根據2013年全球房地產指南（Global Property Guide）調查，台灣的租金報酬率只有1.57%，為全球最低，房價租金比為64倍。換言之，若民眾想當包租公或包租婆，平均要64年才會回本，因此台北市被該指南評定為「最沒有投資價值」等級。但在這十年間，「沒有投資價值」的台北市房價飆漲了134%，市場扭曲的程度相當極端。
國內的租稅措施也是背後推手。1997年和2000年的亞洲金融風暴和網路泡沫化後，政府為提振經濟，又擔憂海外資金曝險過高，刻意吸引資金回流。為此，政府將土地增值稅在2005年從原本的40%-60%調降到20%-40%，2009年將遺產贈與稅邊際稅率從50%降到10%，2010年更將營所稅率從25%降至17%，連三波的降稅行動，創下台灣有史以來最大的租稅降幅，也讓「M型社會」來臨。
此外，國外台商和外國資金近年來也熱衷投資房地產，使得台灣的房地產不但在市區發熱，還燒到工業區和農地。房市泡泡就在內外資金交攻下愈吹愈大。加上實質薪資未明顯提升，資產價值膨脹相對快速，使得「M型社會」出現扭曲，M型左端人口快速膨脹，民怨加速攀升。
現階段政府必須進行大幅度的稅制改革。自古流傳大禹治水的故事，鯀築堤治水落得失敗下場，就像是政府現在的奢侈稅措施，治標不治本。增加房屋持有成本和交易的成本，並建構一套完備的資本利得稅，才能像大禹疏通黃河水道的作法般獲得成功。
目前政府打房最大的失策，就是沒有針對房地產移轉課以合理的資本利得稅，反用資本利得稅的精神課徵證所稅，讓原本需要引導出去的房市資金水位愈滾愈高。政府應效仿西方國家，用實價課徵房產稅，增加屋主的持有成本。
不少人認為，央行的貨幣政策也應該提出檢討。但央行的職責是維持總體經濟和國內物價的穩定，現在若貿然升息，一來會加重生產事業成本，二來苦揹房貸的薪水族處境恐更為艱難，可能加速房市泡沫破滅危機。
一般而言，房市泡沫破滅之前，通常會經過「膨風價」回檔、議價空間加大、房價下跌超過三成等階段，目前連「膨風價」回檔都相當有限，加上台北市核心地區的房價支撐力道仍相當強勁，預期短期台灣房市泡沫還不會破滅。政府現在的目標，絕對不是戳破房市泡泡，而是讓它慢慢「消風」，經由市場供需自然解決，因此，應在釀成金融巨災之前，加速稅制改革。
（本文為淡江大學產經系副教授莊孟翰口述，記者邱建業採訪整理）
via UDN房市情報
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